Hipoteca para autónomos en Santander: requisitos y condiciones

Última actualización: 4 de noviembre de 2026

Santander es el banco con la red de oficinas más extensa de España, y eso lo convierte casi siempre en una de las primeras puertas a las que llama un autónomo que quiere comprar vivienda. La pregunta es si esa puerta se abre igual para quien cobra una nómina que para quien factura.

La respuesta corta es que sí: concede hipotecas a trabajadores por cuenta propia y no tiene un producto distinto ni penalizado para ellos. La larga es que el análisis de solvencia resulta más exigente, porque la entidad tiene que reconstruir tus ingresos a partir de declaraciones fiscales en lugar de leer tres nóminas. Aquí tienes qué te van a pedir, cuánto puedes financiar y qué puedes hacer antes de solicitarla para que el expediente salga adelante.

En 30 segundos

• Santander no tiene una hipoteca específica para autónomos: accedes a la misma gama fija, variable y mixta que cualquier cliente, sin recargo automático en el tipo por trabajar por cuenta propia.
• Financia hasta el 80 % en vivienda habitual y hasta el 70 % en segunda residencia, calculado sobre el menor valor entre tasación y precio de compraventa.
• Plazo máximo de 30 años en vivienda habitual y 25 en segunda. La suma de tu edad más el plazo no puede pasar de 80.
• Importe mínimo de 20.000 €, uno de los más bajos del mercado. Importa si tu compra es de precio modesto, porque hay bancos que ni la estudian.
• Si no has cumplido 36 años, financia hasta el 95 %, solo para primera vivienda habitual y exigiendo un avalista con garantía solidaria.
• Su ventaja real para este perfil es la red de oficinas: puedes sentarte a explicar unos ingresos irregulares, algo que en banca digital no existe.
• Necesitas al menos dos años de alta en el RETA y dos declaraciones de la renta positivas: el cálculo se hace sobre tu rendimiento neto declarado, no sobre lo que facturas.

Qué aporta esta entidad al perfil autónomo

Santander no comercializa una hipoteca específica para autónomos. Un trabajador por cuenta propia accede exactamente a la misma gama que cualquier otro cliente: tipo fijo, tipo variable referenciado al euríbor y mixta con un tramo inicial a interés fijo. No existe un recargo automático en el tipo de interés por trabajar por cuenta propia.

Lo que cambia no es el producto, sino el expediente. Donde a un asalariado le piden contrato y tres nóminas, a ti te van a pedir dos o tres ejercicios fiscales completos para reconstruir un ingreso medio sostenible. Ese cálculo es el que determina cuánto te prestan.

Estas son las condiciones marco que aplica la entidad y que también rigen para el perfil autónomo:

Financiación de hasta el 80 % del valor de tasación en vivienda habitual y en torno al 70 % en segunda residencia, calculada siempre sobre el menor de dos valores, tasación o precio de compraventa.

Plazo máximo de 30 años para vivienda habitual, que se reduce a 25 años en segunda vivienda.

Edad máxima de 80 años al vencimiento del préstamo, lo que limita el plazo disponible si solicitas la hipoteca pasados los 50.

Importe mínimo de 20.000 €, uno de los más bajos del mercado, útil en compras de importe reducido donde otras entidades ni siquiera estudian la operación.

Bonificaciones de hasta aproximadamente un punto porcentual sobre el tipo de interés mediante la contratación de productos vinculados.

Dos ventajas concretas para un perfil autónomo: que la entidad mantiene la segunda residencia en su oferta publicada, algo que muchos bancos han retirado, y que su red de oficinas permite tratar el expediente presencialmente, lo que ayuda cuando hay que explicar la naturaleza de unos ingresos irregulares. Como con cualquier gran entidad, nada de esto equivale a una garantía de mejores condiciones: el tipo final dependerá siempre de tu perfil de riesgo.

Documentación habitual solicitada

Santander pide el estándar del sector y no tiene ningún requisito propio que se aparte de él: declaraciones de la renta de los dos últimos ejercicios, los pagos fraccionados del año en curso, los modelos del IVA, el alta censal, los recibos del RETA y los certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. La lista completa, documento por documento, la tienes en la documentación que necesita un autónomo para pedir una hipoteca.

Lo que sí es propio de Santander es cómo se entrega. Con la red de oficinas más extensa de España, puedes llevar la documentación en mano y que alguien la repase contigo antes de que entre en el expediente. Eso suena a poca cosa y no lo es: en banca digital, un documento ilegible o incompleto vuelve atrás y te cuesta días, y nadie te llama para avisarte.

Apróvechalo. Pide cita, lleva una carpeta ordenada por año y concepto y pregunta en esa primera visita si falta algo. Es la ventaja real de ir a un banco con oficinas, y mucha gente no la usa porque lo manda todo por correo electrónico.

Si operas a través de una sociedad, se añade la documentación mercantil: escrituras, Impuesto de Sociedades y, si percibes nómina de la empresa, las tres últimas. Esos son los papeles que más retrasan un expediente, así que pídelos a tu asesoría con semanas de antelación.

Qué puede mejorar tu posición al solicitar en esta entidad

Los factores de fondo son los mismos en Santander que en cualquier entidad: los años de alta en el RETA, el rendimiento neto que declaras, tu ratio de endeudamiento y no cambiar de epígrafe justo antes de solicitar. Los desarrollamos uno por uno en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos.

Lo que aquí sí puedes jugar de forma distinta son tres cosas.

Explica tus ingresos cara a cara, que para eso hay oficina. Si tu facturación es estacional, si un año fue flojo por un motivo concreto o si cambiaste de cliente principal, en un banco con red puedes sentarte a contarlo y aportar los papeles que lo respaldan. Prepáralo por escrito en una hoja y llévala. Es la ventaja que no tienes en una entidad sin oficinas, donde el analista decide solo con lo que encuentra en el expediente.

Si ya eres cliente de negocio, dilo desde el principio. Una cuenta de actividad con movimientos coherentes con lo que declaras le permite al analista contrastarlo directamente, sin pedirte extractos de otro banco. No decide la operación, pero acelera la parte que más la alarga.

Si no has cumplido 36, pregúntalo expresamente. Santander tiene una modalidad que llega hasta el 95 % de financiación, con una condición importante que conviene conocer antes. Lo vemos en detalle en el apartado siguiente.

Y si compras en pareja y uno de los dos tiene nómina, presentarlo como cotitular aporta unos ingresos que el banco considera más estables. Lo explicamos en la hipoteca en pareja cuando uno es autónomo y el otro asalariado.

La Hipoteca Joven: hasta el 95 % si no has cumplido 36

Esta es la condición más interesante que tiene Santander para un autónomo joven, y la que menos se conoce. Si no superas los 35 años, existe una modalidad específica que financia hasta el 95 % del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación, en lugar del 80 % habitual.

Para un autónomo eso cambia mucho las cuentas. Con el 80 % necesitas tener ahorrado en torno al 30 % del precio entre entrada y gastos. Con el 95 %, la entrada baja al 5 % y lo que te queda por delante son sobre todo los impuestos y los gastos de la compraventa. Es la diferencia entre comprar este año o dentro de cuatro.

Las condiciones son estas:

• Edad: no superar los 35 años.
• Financiación: hasta el 95 % del menor valor entre compraventa y tasación.
• Plazo: hasta 30 años.
• Destino: exclusivamente primera vivienda habitual. No vale para segunda residencia ni para comprar para alquilar.
• Tipo: puedes elegir fijo o variable.

Y ahora la condición que lo cambia todo, y que conviene entender bien antes de ilusionarse: exige una garantía personal solidaria de terceros, además de la garantía hipotecaria. Es decir, hace falta un avalista.

Que sea solidaria no es un detalle de lenguaje. Significa que el banco puede reclamarle al avalista la deuda entera, no una parte, y sin tener que agotar primero la vía contra ti ni contra la vivienda. Si tus padres te avalan, su patrimonio responde de toda la hipoteca desde el primer impago.

Así que el 95 % no es financiación más fácil: es el mismo riesgo repartido entre más gente. Si tienes a alguien dispuesto y con solvencia, es una vía real y merece la pena preguntarla. Si no lo tienes, vuelves al 80 % y a la cuenta del 30 % de ahorro.

Una última cosa a tener en cuenta: en las condiciones generales de financiación, la suma de tu edad más el plazo de la hipoteca no puede pasar de 80. Siendo joven no te va a limitar, pero sí condiciona el plazo si solicitas pasados los 50.

Cómo comparar esta oferta con otras entidades

Las reglas generales para comparar una oferta hipotecaria, la TAE frente al TIN y cómo calcular en euros lo que te cuesta la vinculación, las explicamos en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos. Aquí van los tres puntos donde Santander se diferencia de verdad del resto.

El importe mínimo, si tu compra es pequeña. Santander tiene uno de los más bajos del mercado, y eso importa más de lo que parece: hay entidades que directamente no estudian una operación por debajo de cierta cifra. Si compras un piso de precio modesto, en un pueblo o para alquilar, puede ser el único de los grandes que te la mire.

La segunda vivienda. Muchos bancos la han retirado de su oferta publicada o la financian a regañadientes. Santander la mantiene, con un porcentaje menor que la habitual y un plazo más corto, pero la mantiene. Si lo que compras no va a ser tu residencia, ese dato te reduce la lista de entidades a las que merece la pena ir.

Sobre qué valor calculan el porcentaje. Aquí el 80 % se aplica sobre el menor de dos valores, la tasación o el precio de compraventa. Pregúntalo en cada banco al que vayas, porque no todos lo hacen igual, y si la tasación sale por debajo de lo que pagas, la diferencia la pones tú.

Y pide la simulación sobre tus ingresos declarados reales, no sobre el escenario del folleto. Las condiciones que ves anunciadas son siempre las bonificadas al máximo y para el mejor perfil posible.

Compara con otros bancos

Antes de decidirte, te conviene comparar la oferta de Santander con la de otras entidades. Por ejemplo, puedes consultar cómo es la hipoteca para autónomos en Sabadell, qué requisitos pide la hipoteca para autónomos en Bankinter o qué condiciones ofrece la hipoteca para autónomos en Cajamar. Y si quieres compararlo con una de las entidades con más volumen hipotecario del país, mira los requisitos de la hipoteca para autónomos en BBVA.

Conclusión

Santander no te va a dar mejor tipo por ser autónomo ni peor por no tener nómina. El análisis es el estándar del sector: dos ejercicios declarados, rendimiento neto, endeudamiento total. En eso no se diferencia de nadie.

Donde sí se diferencia es en tres cosas concretas, y las tres importan según quién seas. Si tu expediente tiene algo que explicar, un año flojo o una facturación estacional, la red de oficinas te permite contarlo con alguien delante, y eso no lo tienes en un banco digital. Si tu compra es de precio modesto, su importe mínimo de 20.000 euros lo convierte en uno de los pocos grandes que te la va a estudiar. Y si no has cumplido 36, el 95 % de financiación es el mayor salto que vas a encontrar, siempre que tengas quien te avale.

Si no estás en ninguno de esos tres casos, Santander es una opción más a la que pedir simulación, ni mejor ni peor que las otras. Y como siempre: pídela sobre tus ingresos declarados reales, compara por la TAE y calcula en euros lo que te cuestan los productos vinculados antes de dar por buena una bonificación.

Preguntas frecuentes

¿Es más fácil conseguir la hipoteca si ya tengo mi cuenta de autónomo en Santander?
Ayuda, pero no decide. Tener la cuenta de actividad en la entidad aporta un historial de movimientos que el analista puede contrastar directamente con lo que declaras, y eso agiliza la verificación de ingresos. Ahora bien, el banco sigue evaluando exactamente los mismos parámetros que a un cliente nuevo: antigüedad en el RETA, rendimiento neto declarado y ratio de endeudamiento. La antigüedad como cliente no compensa un perfil de riesgo ajustado.

¿Ofrece Santander condiciones especiales para autónomos jóvenes o de reciente actividad?
Para jóvenes sí: si no superas los 35 años existe una modalidad que financia hasta el 95 % del menor valor entre compraventa y tasación, solo para primera vivienda habitual. La condición es que hace falta un avalista con garantía personal solidaria, así que no es financiación más fácil, es riesgo compartido. Lo explicamos arriba con detalle.

Para autónomos de reciente actividad, en cambio, no hay ningún producto que sustituya al requisito de antigüedad. Con menos de dos ejercicios cerrados tendrás que compensarlo con una entrada mayor, un avalista o un segundo titular con nómina. Y ojo: ser joven y llevar poco tiempo de alta son dos cosas distintas, y la segunda no se arregla con la Hipoteca Joven.

¿El proceso de análisis es distinto si soy autónomo societario en lugar de persona física?
Sí. Además de tu documentación personal, se añade la mercantil: cuentas anuales, Impuesto de Sociedades y, si percibes nómina de tu propia empresa, las últimas tres. El banco valora la salud financiera de la sociedad junto con tu situación como administrador, porque tus ingresos dependen de ella. Lo desarrollamos en el artículo dedicado a esta diferencia dentro de esta misma guía.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado antes de solicitarla?
Entre el 30 y el 32 % del precio de la vivienda. El 20 % corresponde a la parte que el banco no financia, al cubrir hasta el 80 % del valor de tasación, y el 10-12 % restante a los gastos e impuestos de la compraventa, que varían según la comunidad autónoma.

¿Me van a cobrar un tipo de interés más alto por ser autónomo?
No de forma automática. El tipo de partida es el mismo que para un asalariado. Lo que sí cambia es el importe que te conceden, porque se calcula sobre tu rendimiento neto declarado, y el nivel de garantías que pueden pedirte si tu perfil es ajustado.

¿Estoy obligado a contratar los seguros para conseguir el tipo bonificado?
No. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, prohíbe condicionar la concesión del préstamo a que contrates productos vinculados. Ofrecerte un tipo mejor si los contratas sí es legal, y lo hacen todos.

Y sobre los seguros tienes más derechos de los que suele contarse. El artículo 17 obliga a la entidad a aceptar pólizas de cualquier otra aseguradora con prestaciones equivalentes, le prohíbe cobrarte por analizarlas y establece que aceptar una póliza distinta de la suya no puede empeorar las condiciones de tu préstamo. Si te dicen que por llevar tu propio seguro pierdes la bonificación, pide que te lo pongan por escrito y ten ese artículo delante.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: artículo 14 (entrega de la FEIN con una antelación mínima de diez días naturales a la firma) y artículo 17 (prohibición de la venta vinculada y obligación de aceptar pólizas de seguro alternativas equivalentes sin empeorar las condiciones del préstamo).
• Fichas de condiciones publicadas por Banco Santander para sus hipotecas fija, variable y Joven, consultadas el 4 de noviembre de 2026. De ahí salen los porcentajes de financiación, los plazos, el importe mínimo y las condiciones de la modalidad para menores de 36 años.
• Las condiciones comerciales de cualquier entidad cambian varias veces al año. Antes de dar un paso, exige la FIPRE y, cuando tengas oferta concreta, la FEIN, que es el documento vinculante.

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Este artículo tiene un propósito informativo general y no constituye asesoramiento financiero ni una recomendación específica de esta entidad frente a otras. Las condiciones concretas deben confirmarse directamente con el banco en el momento de la solicitud.