Última actualización: 4 de noviembre de 2026
Banco Sabadell es la entidad que más se repite cuando se pregunta qué banco entiende mejor a un trabajador por cuenta propia. No es casualidad: su negocio ha estado históricamente muy volcado en empresas, pymes y profesionales, y eso se nota en cómo analiza un expediente en el que no hay nóminas que leer.
Eso no significa que conceda con menos requisitos. Significa que su departamento de riesgos está más acostumbrado a interpretar declaraciones fiscales, ingresos estacionales y facturación irregular, y que aplica algunos criterios que en otras entidades no encontrarás. Aquí verás cuáles son esos criterios, qué documentación te van a pedir y en qué puntos conviene comparar su oferta con la del resto.
En 30 segundos
Si la vivienda está en Andalucía, la oferta publicada no se te aplica. Sabadell excluye expresamente a esa comunidad de sus condiciones generales y remite a una oferta especial que solo se consulta en oficina. Las condiciones publicadas figuran como vigentes hasta el 03/11/2026 y no hay renovación publicada: sírvete de ellas para comparar, no como una cifra exigible.
Es una de las entidades más habituadas al perfil autónomo, por su peso histórico en banca de empresas y profesionales.
Su criterio más valioso: promedia varios ejercicios en lugar de quedarse con el peor. Trabajar con la media de los dos o tres últimos años beneficia directamente a quien tiene ingresos irregulares.
Acepta los extractos de la cuenta profesional como prueba complementaria de solvencia, algo especialmente útil si tributas por módulos y tu rendimiento declarado no refleja lo que realmente ingresas.
No tiene una hipoteca específica para autónomos. Accedes a la misma gama que cualquier cliente: fija, variable y mixta.
Financia hasta el 80 % del valor de tasación en vivienda habitual, con porcentajes menores en segunda residencia, y bonifica el tipo por vinculación de productos.
La antigüedad sigue pesando. Con menos de dos años de actividad el estudio se complica igual que en el resto de entidades, aunque aquí hay algo más de margen si el resto del perfil acompaña.
Qué ofrece Sabadell a un autónomo
Sabadell no comercializa una hipoteca diferenciada para trabajadores por cuenta propia. Lo que aporta no es un producto distinto, sino una forma distinta de leer tu expediente.
Promedia ejercicios en lugar de castigar el peor año. Es la diferencia más importante y la que más dinero puede suponer. Muchas entidades, ante dos declaraciones dispares, toman la más baja como referencia de tu capacidad de pago. Sabadell trabaja habitualmente con la media de los dos o tres últimos ejercicios. Si en 2024 declaraste un rendimiento neto de 18.000 € y en 2025 de 26.000 €, la diferencia entre que te valoren sobre 18.000 o sobre 22.000 se traduce en varias decenas de miles de euros de importe concedido.
Admite pruebas de solvencia complementarias. Si tributas en estimación objetiva, por módulos, tu rendimiento declarado es una cifra calculada por unos parámetros, no un reflejo de lo que ingresas. Sabadell es una de las entidades que acepta los extractos de la cuenta profesional para completar esa foto. No sustituye a las declaraciones fiscales y las condiciones que se ofrecen en estos casos suelen ser menos favorables, pero abre la puerta a un perfil que en muchos bancos ni se estudia.
Tiene estructura comercial pensada para profesionales. Su cuenta para autónomos y negocios integra la operativa de la actividad, y esa vinculación pesa a la hora de valorar el expediente y de acceder a las bonificaciones del tipo. Que el banco vea entrar y salir el dinero de tu actividad en sus propias cuentas le da información que otro analista no tiene.
Analiza la actividad, no solo al titular. En perfiles societarios o con negocio abierto al público, valora la trayectoria del negocio en conjunto: antigüedad, sector, estacionalidad y cartera de clientes. Es una lectura más completa que el simple cálculo del rendimiento neto.
Condiciones generales de la oferta
Las condiciones marco que aplica a su cartera hipotecaria de particulares, y que rigen igual para el autónomo:
- Financiación máxima: hasta el 80 % del menor valor entre tasación y precio de compraventa en vivienda habitual. En segunda residencia el porcentaje baja, habitualmente al entorno del 70 %.
- Plazo máximo: hasta 30 años en vivienda habitual, con plazos más cortos en segunda vivienda.
- Edad al vencimiento: el préstamo debe quedar amortizado dentro del límite de edad que fija la entidad, en línea con el estándar del sector.
- Modalidades: fija, variable referenciada al euríbor y mixta con un tramo inicial a tipo fijo.
- Bonificaciones: rebaja del tipo por domiciliación de ingresos, seguros de hogar y vida, y uso de tarjetas, entre otros productos.
Los tipos concretos cambian cada pocas semanas y varían según el perfil. Cualquier cifra publicada en internet, incluida esta página, es orientativa. La única condición vinculante es la que figura en tu FEIN.
Estas son las condiciones que Sabadell tenía publicadas en sus fichas de la hipoteca fija y la variable, consultadas el 5 de noviembre de 2026:
| Concepto | Qué publica Sabadell |
|---|---|
| Financiación en vivienda habitual | Hasta el 80 % del menor valor entre compraventa y tasación |
| Segunda vivienda | Hasta el 70 % |
| Plazo máximo | 30 años en vivienda habitual |
| Edad máxima al vencimiento | 75 años |
| Importe mínimo | No publicado |
| Comisión de apertura | 0 % |
| Hipoteca fija bonificada | TIN 2,75 % · TAE 3,67 % |
| Hipoteca fija sin bonificar | TIN 3,75 % · TAE 4,23 % |
| Hipoteca variable bonificada | 1,50 % el primer año, después euríbor + 0,50 % · TAE 4,46 % |
| Hipoteca variable sin bonificar | 2,50 % el primer año, después euríbor + 1,50 % · TAE 5,05 % |
| Vinculaciones para el tipo bonificado | Domiciliación de nómina o pensión, seguro de vida, seguro de hogar y seguro de protección de pagos. El banco revisa cada seis meses que se mantengan |
| Vigencia de las condiciones | Hasta el 03/11/2026. Vencidas y sin renovación publicada |
| Andalucía | Excluida de la oferta general. Existe una oferta especial que solo se consulta en oficina |
| Aval de la Junta de Andalucía | Sabadell no figura entre las entidades adheridas al programa Garantía Vivienda Andalucía |
Dos matices sobre esta tabla. Las TAE de la variable son orientativas por definición, porque dependen de cómo evolucione el euríbor y de los gastos que el banco incluya en su ejemplo representativo: sírvete de ellas para comparar entre entidades, no como una previsión de lo que vas a pagar. Y el dato del aval de la Junta sale del listado oficial de entidades colaboradoras de la convocatoria de septiembre de 2023, así que conviene confirmarlo en oficina por si alguna entidad se ha incorporado después.
Dos avisos antes de usar cualquier cifra de Sabadell
El primero es la vigencia. La letra pequeña de las fichas de la hipoteca fija y de la variable dice «Condiciones vigentes hasta el 03/11/2026», así que a día de hoy esas condiciones están vencidas y el banco no ha publicado una renovación. Siguen siendo los últimos tipos publicados y por eso sirven para comparar, pero no son una cifra que puedas exigir en la oficina. Verás esos mismos números copiados en bastantes webs como si estuvieran vigentes: no lo están.
Si la vivienda está en Andalucía, esta oferta no es la tuya
El segundo aviso es más importante y casi nadie lo cuenta, porque está enterrado en las condiciones legales. La oferta publicada de Sabadell dice literalmente que es «válida solo para personas físicas (sin destino empresarial) residentes en España, con la excepción de la Comunidad Autónoma de Andalucía». Y añade: «Para una operación sobre vivienda a formalizar o celebrar en la Comunidad Autónoma de Andalucía, consulta en tu oficina la oferta especial existente.»
Dicho claro: si compras en Andalucía, ningún tipo de interés publicado de Sabadell se te aplica, ni los de este artículo ni los de ninguna otra web. Existe una oferta aparte que el banco no publica y que solo te pueden dar en oficina. La consecuencia práctica es incómoda pero conviene saberla: a Sabadell no lo puedes comparar desde el sofá como a los demás. Tienes que entrar, pedir la oferta especial y exigir la FEIN por escrito antes de poder ponerla al lado de las otras.
Y fíjate en un detalle de esa misma frase que a un autónomo le afecta más que a nadie: «sin destino empresarial». La oferta está pensada para una compra puramente particular, así que si la operación tiene algún componente de actividad — vas a instalar ahí tu despacho, parte del inmueble es un local, piensas deducirte una parte como gasto de la actividad — puedes quedarte fuera. Para quien trabaja desde casa esto no es un caso raro. Pregúntalo expresamente antes de avanzar, y pide la respuesta por escrito.
Documentación que suele solicitar
Además de lo común a cualquier solicitante (DNI, vida laboral, extractos bancarios de los últimos 6-12 meses y recibos de otros préstamos), como autónomo te pedirán:
- Declaraciones de la renta, modelo 100, de los dos últimos ejercicios. Con tres, mejor.
- Modelos 130 o 131 de los cuatro últimos trimestres.
- Modelo 303 de los cuatro trimestres y modelo 390, resumen anual del IVA.
- Alta censal, modelo 036 o 037.
- Últimos recibos de la cuota del RETA.
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Extractos de la cuenta profesional, además de la personal si son distintas. Aquí pesan más que en otras entidades.
Si operas a través de una sociedad, se añaden cuentas anuales, Impuesto de Sociedades y las últimas nóminas si te las abonas a ti mismo.
Un consejo práctico: preséntalo todo en la primera visita. Con un perfil autónomo, la carpeta completa acorta el estudio en semanas y transmite exactamente la imagen que el analista quiere ver.
La lista completa, documento por documento y con la variante para quien opera a través de una sociedad, la tienes en la documentación que necesita un autónomo para pedir una hipoteca. Y los requisitos de fondo que mira cualquier entidad, con el cálculo de cuánto te pueden prestar, en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos.
Qué factores pueden mejorar tu valoración
Tres ejercicios en lugar de dos. El salto de dos a tres años de actividad es el que más puertas abre, y en una entidad que promedia ejercicios el efecto se multiplica: un año más de datos suaviza cualquier bache puntual.
Coherencia entre lo declarado y lo que entra en cuenta. El analista compara tus declaraciones con tus extractos. Ingresos en cuenta muy por encima del rendimiento neto declarado encienden alarmas; una foto coherente vale más que una cifra alta.
Ratio de endeudamiento por debajo del 30 %. La cuota, sumada al resto de préstamos vivos, no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Con perfil autónomo se aplica el extremo bajo. Cancelar un préstamo pequeño antes de solicitar puede mover el ratio lo justo.
Póliza de crédito a cero en el momento de la solicitud. Si tienes una línea abierta para la actividad, tenerla dispuesta al máximo computa como deuda viva y consume capacidad, aunque sea operativa para tu negocio.
Vinculación previa. Tener la operativa de la actividad en la entidad no garantiza nada, pero aporta un historial de movimientos que el analista puede contrastar directamente, y eso agiliza la verificación de ingresos.
Ahorro justificable. Necesitas cubrir el 20 % que el banco no financia más un 10-12 % de gastos e impuestos: en torno al 30-32 % del precio. El banco revisa los extractos para comprobar que ese saldo es fruto de tu ahorro y no de una entrada reciente sin justificar.
Qué comparar frente a otras entidades
Cómo calculan tus ingresos. Es la comparación que más importa y la que casi nadie hace. Pregunta expresamente si promedian ejercicios o toman el más bajo, y sobre qué cifra están calculando tu capacidad. Dos bancos con el mismo tipo de interés pueden concederte importes muy distintos solo por esto.
El TAE, no el TIN. El tipo nominal es el gancho; la TAE incorpora comisiones y productos vinculados. Es la única cifra comparable entre ofertas.
Cuánto cuestan las bonificaciones. Pide el desglose del coste anual de cada producto vinculado y compáralo con lo que te ahorras en cuota. Si las primas de los seguros suman más que la rebaja, la bonificación deja de compensar.
Y aquí tienes un derecho que casi nadie usa. La Ley 5/2019 prohíbe condicionar la concesión del préstamo a que contrates productos vinculados, y su artículo 17 va más allá: obliga a la entidad a aceptar pólizas de cualquier otra aseguradora con prestaciones equivalentes, le prohíbe cobrarte por analizarlas y establece que aceptar una póliza distinta de la suya no puede empeorar las condiciones de tu préstamo. Si te dicen que por llevar tu propio seguro pierdes el descuento, pide que te lo pongan por escrito.
El porcentaje real que te ofrecen. El 80 % es el máximo publicado, no lo que te van a conceder. Con antigüedad corta o ingresos justos, la oferta puede quedarse en el 70 %, y esa diferencia sale de tu bolsillo.
Comisión de apertura y gastos. Varía entre entidades y afecta al desembolso inicial. CaixaBank, por ejemplo, no la aplica en su hipoteca fija. Es un dato concreto que conviene preguntar.
Pide oferta en dos o tres entidades a la vez. Las consultas no penalizan: la CIRBE del Banco de España registra la deuda concedida, no los estudios. Y con un perfil autónomo la diferencia de criterio entre bancos es mucho mayor que con un asalariado.
Compara con otros bancos
Con perfil autónomo la diferencia de criterio entre entidades es mucho mayor que con una nómina, así que no te quedes con una sola oferta. Estas son las demás:
- Hipoteca para autónomos en BBVA
- Hipoteca para autónomos en CaixaBank, que es la que no aplica comisión de apertura
- Hipoteca para autónomos en Santander, con el importe mínimo más bajo y financiación de hasta el 95 % si no has cumplido 36
- Hipoteca para autónomos en Bankinter
- Hipoteca para autónomos en Cajamar
- Hipoteca para autónomos en ING, si prefieres banca digital
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Conclusión
Sobre el papel, las cifras que Sabadell tenía publicadas son de las mejores que vas a encontrar: un 2,75 % fijo bonificado está entre los tipos más bajos del mercado, la comisión de apertura es del 0 %, el plazo llega a 30 años y la financiación al 80 %. Y la fama de entenderse bien con profesionales y autónomos no es un invento: en la práctica se traduce en que no tienes que explicarle a nadie qué es un modelo 130.
Pero hay que mirar las cuatro vinculaciones con lupa, porque son muchas: nómina o pensión domiciliada más tres seguros, el de vida, el de hogar y el de protección de pagos. Y hay un detalle que no sale en la publicidad: el banco revisa cada seis meses que las sigas cumpliendo. Si dejas caer una, pierdes la bonificación y pasas del 2,75 % al 3,75 %, un punto entero. Para un autónomo con ingresos irregulares eso no es teórico: un semestre flojo en el que no llegues a lo que te piden te sube la cuota.
Dicho eso, hay dos cosas que cambian el veredicto por completo según dónde vivas. La primera, que esas condiciones vencieron el 3 de noviembre de 2026 y el banco no ha publicado otras. La segunda, y es la gorda: Andalucía está excluida de la oferta general, así que si compras ahí ninguno de estos números te sirve y tienes que pedir en oficina una oferta especial que no se publica en ninguna parte.
Y una última cosa que importa si eres joven y no tienes la entrada ahorrada: Sabadell no figura entre las entidades adheridas al aval de la Junta de Andalucía. Por esa vía no vas a llegar al 100 %. Si ese es tu caso, la lista de entidades colaboradoras del programa es el primer sitio donde mirar, y Sabadell no está en ella.
Resumiendo: si estás fuera de Andalucía y puedes sostener las cuatro vinculaciones sin forzarte, merece la pena pedirles oferta y comparar. Si estás en Andalucía, no descartes el banco, pero cuenta con que tendrás que ir a una oficina para saber qué te ofrecen de verdad. En los dos casos, lo único que vale es la FEIN por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Es Banco Sabadell mejor que otros bancos para un autónomo?
Depende de qué entiendas por mejor. Sabadell y Bankinter tienen un peso histórico en banca de empresas y profesionales, y eso suele notarse en algo muy concreto: el gestor entiende una declaración de IRPF de autónomo sin que tengas que explicársela, y eso ahorra tiempo y malentendidos. Pero reputación y condiciones publicadas son dos cosas distintas, y conviene no confundirlas.
El propio Bankinter es el mejor ejemplo. Cuando se miran sus condiciones publicadas, no hay nada específico para autónomos: no acepta el recibo del RETA como justificante de ingresos, no tiene un producto pensado para ingresos variables y cobra 500 euros de comisión de apertura, cuando varias entidades la tienen a cero. Lo contamos con los números en la guía de la hipoteca para autónomos en Bankinter.
Así que que un banco esté acostumbrado a tu perfil ayuda en el trato y en la agilidad del estudio, pero no te garantiza ni más financiación ni un tipo mejor. Úsalo como lo que es: una razón para pedirles oferta, no para dejar de pedírsela a los demás. Lo que decide al final es la FEIN que te pongan por escrito.
¿Cuántos años de actividad me van a pedir?
El estándar del sector son dos años de alta en el RETA, y con tres el expediente se estudia con bastante más comodidad. Sabadell da algo más de margen que la banca generalista si el resto del perfil acompaña (entrada elevada, avalista, experiencia previa en el mismo sector), pero no hay ninguna entidad que ignore la antigüedad. No existe un mínimo legal: es política interna de riesgos de cada banco.
¿Sirve la cuenta profesional si tributo por módulos?
Sirve como prueba complementaria, no como sustituto. Sabadell es una de las entidades que acepta los extractos de la cuenta de actividad para completar la información que las declaraciones por módulos no reflejan. Ten en cuenta dos cosas: las condiciones ofrecidas en estos casos suelen ser menos favorables, y los extractos tienen que estar ordenados, es decir, con los ingresos de la actividad separados de los movimientos personales.
¿Me conceden más importe si tengo la cuenta de mi negocio en Sabadell?
No directamente. La vinculación no cambia el cálculo de tu capacidad de pago, que sigue dependiendo del rendimiento neto declarado y del ratio de endeudamiento. Lo que sí aporta es un historial de movimientos verificable que agiliza el estudio, y acceso más cómodo a las bonificaciones que rebajan el tipo.
¿Financian el 100 % de la vivienda en algún caso?
No como norma. El techo publicado es el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa. Superar ese porcentaje requiere aportar una garantía adicional, normalmente un inmueble libre de cargas de un familiar, y no todas las operaciones lo admiten. Si el familiar tiene vivienda en propiedad, pregunta por la figura del hipotecante no deudor antes que por el aval: aporta el inmueble como garantía sin responder con el resto de su patrimonio.
¿Puedo negociar las condiciones que me ofrecen?
Sí, y con perfil autónomo es especialmente recomendable. La palanca real de negociación es tener una segunda oferta por escrito sobre la mesa. Recuerda además que tras recibir la FEIN dispones de diez días naturales obligatorios antes de firmar, y que el acta de transparencia ante notario es gratuita: son días para revisar con calma, no un trámite.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Artículo 17, sobre prácticas de venta vinculada y el derecho a aportar pólizas equivalentes de otra aseguradora.
- Banco Sabadell, ficha de la Hipoteca Fija. Fuente del TIN, la TAE, la financiación máxima, el plazo, las vinculaciones y la letra pequeña con la exclusión de Andalucía. Consultada el 5 de noviembre de 2026; sus condiciones figuran como vigentes hasta el 03/11/2026.
- Banco Sabadell, ficha de la Hipoteca Variable. Misma fecha de consulta y misma fecha de vigencia.
- Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Secretaría General de Vivienda, por la que se convocan las garantías del programa Garantía Vivienda Joven de Andalucía (BOJA número 177). Fuente del listado de entidades financieras adheridas, en el que Banco Sabadell no figura.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones de los productos hipotecarios cambian con frecuencia y varían según el perfil de cada solicitante; consulta siempre la oferta vigente directamente con la entidad.