Última actualización: 31 de agosto de 2026
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El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por comunidad autónoma grava las escrituras notariales inscribibles. Desde noviembre de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no tú. Pero si compras vivienda nueva, el AJD de la escritura de compraventa sí sale de tu bolsillo: entre el 0,5% y el 1,5% del precio según el territorio. En segunda mano no pagas AJD de compraventa, sino ITP. Las diferencias entre comunidades pueden suponer varios miles de euros en la misma operación.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por comunidad autónoma es uno de los conceptos que más confusión genera al comprar vivienda, y con motivo: cambió de manos en 2018, se aplica en unos casos sí y en otros no, y su tipo varía según el territorio donde compres. Muchos autónomos llegan a la firma sin tener claro si les corresponde pagarlo o no.
La confusión tiene una raíz concreta. En noviembre de 2018, tras una sentencia del Tribunal Supremo y un decreto del Gobierno, el AJD de las escrituras de préstamo hipotecario pasó a ser responsabilidad de la entidad bancaria. Aquello fue una buena noticia para los compradores, pero también sembró la idea de que el AJD había desaparecido de la ecuación. No es así: sigue existiendo, y en la compra de obra nueva lo paga íntegramente el comprador.
En esta guía verás qué grava exactamente este impuesto, cuándo te toca pagarlo a ti y cuándo al banco, qué tipo se aplica en cada comunidad autónoma y qué bonificaciones existen para determinados perfiles.
Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
El AJD es un tributo que grava la formalización de determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos. En el ámbito inmobiliario, se aplica a las escrituras públicas que cumplen tres condiciones: tienen contenido económico valuable, son inscribibles en un registro público y no están ya sujetas a otro impuesto de transmisiones.
Forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Aunque es un impuesto estatal, su gestión y recaudación están cedidas a las comunidades autónomas, que tienen capacidad para fijar el tipo dentro de unos márgenes y para establecer bonificaciones. De ahí que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por comunidad autónoma no sea el mismo en Madrid que en Cataluña o Andalucía.
En una compra de vivienda, el AJD puede aparecer en dos escrituras distintas:
- La escritura de compraventa, cuando se trata de vivienda nueva sujeta a IVA.
- La escritura del préstamo hipotecario, cuya cuota corresponde al banco desde 2018.
Son dos hechos imponibles independientes. Puedes tener que pagar uno, los dos o ninguno según el tipo de operación.
Cuándo lo paga el banco y cuándo lo pagas tú
Aquí está el punto que más dudas genera, así que conviene fijarlo con claridad.
AJD del préstamo hipotecario: lo paga el banco. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo del AJD en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad prestamista. La Ley 5/2019 lo consolidó después dentro del reparto general de gastos. Si alguna entidad intenta repercutírtelo, está incumpliendo la norma.
AJD de la escritura de compraventa de vivienda nueva: lo pagas tú. Cuando compras obra nueva directamente al promotor, la operación tributa por IVA (10% en vivienda libre, 4% en VPO). Como el IVA no excluye el AJD, la escritura de compraventa queda sujeta a este impuesto, y el sujeto pasivo es el comprador.
Vivienda de segunda mano: no pagas AJD de compraventa. La transmisión tributa por ITP, que sí es incompatible con el AJD. Pagas ITP y punto. Este es el motivo por el que muchos compradores de segunda mano nunca oyen hablar del AJD.
Resumido en una tabla:
| Tipo de operación | Impuesto de la compraventa | AJD compraventa | AJD hipoteca |
|---|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA 10% | Sí, lo pagas tú | Lo paga el banco |
| Vivienda usada | ITP | No procede | Lo paga el banco |
| Solo hipoteca (sin compra) | — | No procede | Lo paga el banco |
Tipos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por comunidad autónoma
Los tipos generales se mueven aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado. Estos son los tramos habituales, agrupados por nivel:
En torno al 0,5%: Canarias, Ceuta y Melilla, y País Vasco y Navarra por su régimen foral propio.
En torno al 0,75%-1%: Madrid, La Rioja, Comunidad Valenciana y Aragón, entre otras.
En torno al 1,2%-1,5%: Cataluña, Andalucía, Galicia, Castilla y León, Extremadura, Murcia, Asturias y Cantabria se sitúan en la franja alta.
Estos porcentajes son orientativos y cambian con cierta frecuencia, porque cada comunidad los revisa en su ley de presupuestos anual. Antes de hacer cuentas, consulta la normativa vigente en la web de la agencia tributaria de tu comunidad o pregunta en la notaría, que lo calcula al momento.
Para que se vea la diferencia real: en una vivienda nueva de 250.000 euros, un AJD del 0,5% son 1.250 euros, y uno del 1,5%, 3.750. Dos mil quinientos euros de diferencia por la misma compra en distinto territorio.
Bonificaciones y tipos reducidos que puedes aprovechar
Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos a determinados perfiles. Los más habituales:
- Menores de 35 años que adquieren vivienda habitual, a menudo con límites de precio y de patrimonio.
- Familias numerosas, con requisitos de composición familiar y de que sea vivienda habitual.
- Personas con discapacidad reconocida a partir de un porcentaje determinado.
- Vivienda de protección oficial, con tipos muy reducidos o incluso exención.
- Zonas rurales o municipios en despoblación, con bonificaciones específicas en varias comunidades.
Estos beneficios no se aplican solos: hay que solicitarlos al liquidar el impuesto y acreditar que cumples los requisitos. Si compras a través de una gestoría designada por el banco, asegúrate de que conoce tu situación y aplica la bonificación que te corresponda. Es un error frecuente y recuperar después lo pagado de más exige un procedimiento de rectificación.
Qué implica esto para un autónomo
El AJD no distingue entre autónomos y asalariados: el tipo y las bonificaciones son idénticos. Dicho esto, hay tres matices prácticos que conviene tener en cuenta si trabajas por cuenta propia.
El plazo de liquidación es corto. Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar el modelo 600 y pagar. Si gestionas tú mismo el papeleo en lugar de delegarlo, márcatelo en el calendario: los recargos por presentación fuera de plazo empiezan en el 1% y suben con el tiempo transcurrido.
Si el inmueble se afecta a la actividad, cambia el tratamiento. Cuando compras un local o una vivienda que vas a destinar parcial o totalmente a tu actividad económica, el AJD pagado puede tener consideración de mayor valor de adquisición del inmovilizado, con efectos en la amortización. No es un gasto deducible directo del ejercicio. Consúltalo con tu asesor antes de escriturar, porque la forma de documentar la compra condiciona el tratamiento posterior.
Presupuéstalo aparte de la entrada. Al hacer números para saber cuánto ahorro necesitas, el AJD de la compraventa se suma al IVA, no lo sustituye. En una obra nueva de 250.000 euros en una comunidad con AJD del 1,2%, entre IVA y AJD se van 28.000 euros solo en impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar AJD si compro una vivienda de segunda mano?
No. La compraventa de vivienda usada tributa por ITP, que es incompatible con el AJD. Solo pagarías AJD si en la misma operación se formalizara alguna otra escritura inscribible sujeta al impuesto.
¿Puedo reclamar el AJD de la hipoteca que pagué antes de 2018?
El Tribunal Supremo fijó que, para las hipotecas anteriores al cambio normativo, el sujeto pasivo del AJD era el prestatario, por lo que esa vía de reclamación quedó cerrada. Otros gastos de aquellas hipotecas sí pueden ser reclamables. Conviene revisarlo con un abogado especializado.
¿Qué pasa si compro en una comunidad y resido en otra?
El impuesto se liquida en la comunidad donde radica el inmueble, no donde tú vivas. Se aplica el tipo de esa comunidad, y las bonificaciones que puedas solicitar son las de su normativa.
¿El AJD se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia?
La base imponible es el valor declarado en escritura, pero Hacienda puede comprobarlo frente al valor de referencia de Catastro y liquidar la diferencia. Escriturar por debajo del valor de referencia suele acabar en una liquidación complementaria.
¿Se paga AJD en una subrogación o novación de hipoteca?
Las novaciones que solo modifican el tipo de interés o el plazo están exentas por la Ley 2/1994. Otras modificaciones sustanciales pueden generar AJD, y en las subrogaciones de acreedor el tratamiento depende del caso concreto.
¿Quién presenta el modelo 600, yo o la gestoría?
Puedes hacerlo tú por vía telemática en la agencia tributaria autonómica, o delegarlo en la gestoría. Si hay hipoteca, lo habitual es que la gestoría designada por el banco se encargue de todo el paquete, pero confirma por escrito qué incluye exactamente.
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. Los tipos impositivos, bonificaciones y plazos varían según la comunidad autónoma y se actualizan periódicamente. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Antes de tomar cualquier decisión, consulta la normativa vigente de tu comunidad autónoma o acude a un asesor fiscal.