Última actualización: 31 de agosto de 2026
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Los gastos de hipoteca para autónomos se reparten así desde la Ley 5/2019: el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Al cliente solo le corresponden la tasación (250-600 €) y la comisión de apertura, si la entidad la aplica (hasta el 1,5% del capital). Lo que de verdad exige ahorro son los gastos de la compraventa: ITP o IVA, notaría y registro de la escritura de compra. En total, un autónomo necesita tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda.
Qué gastos de constitución paga hoy el cliente y cuáles el banco
Los gastos de hipoteca para autónomos son la partida que más sorprende a quien compra vivienda por primera vez. Cuando un autónomo empieza a mirar hipotecas, casi toda la atención se va al tipo de interés: es la cifra que aparece en grande en los anuncios y la que determina la cuota de los próximos veinte o treinta años. Pero hay otro desembolso que llega mucho antes que la primera cuota, y es el dinero que hay que poner sobre la mesa el mismo día de la firma.
Paga el banco:
- Los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario
- La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad
- Los honorarios de la gestoría
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Su propia copia de la escritura
Paga el cliente:
- La tasación de la vivienda
- Las copias de la escritura que solicite para sí mismo
- La comisión de apertura, si la entidad la aplica
A primera vista parece que al comprador apenas le queda nada. Y en lo que respecta estrictamente al préstamo, es cierto. El error habitual es confundir los gastos de la hipoteca con los gastos de la compraventa de la vivienda, que son otra cosa y siguen corriendo íntegramente por cuenta del comprador: ahí entran el ITP o el IVA, la notaría y el registro de la escritura de compra. Los veremos más adelante, porque son los que de verdad marcan cuánto ahorro necesitas.
La tasación de la vivienda: cuánto cuesta y por qué la pagas tú
La tasación es el único gasto del préstamo que la ley deja expresamente en manos del cliente, y además es el primero que se paga: se encarga antes de que el banco apruebe nada, porque de ella depende cuánto dinero está dispuesto a prestarte.
Consiste en una valoración realizada por una sociedad homologada por el Banco de España, que visita el inmueble, lo compara con operaciones similares de la zona y emite un informe con el valor de tasación. El banco concede como máximo el 80% de ese valor, o del precio de compra si es inferior, así que una tasación baja puede obligarte a poner más dinero propio del previsto.
Cuánto cuesta: entre 250 y 600 euros para una vivienda estándar, según metros, ubicación y sociedad tasadora. Lo más habitual es moverse entre 300 y 400 euros.
Cuánto dura: el informe tiene una validez legal de seis meses desde su emisión. Si la operación se alarga más de ese plazo, hay que repetirla y volver a pagarla.
Un detalle que conviene conocer: la ley te permite aportar tu propia tasación, siempre que la haya hecho una sociedad homologada y esté vigente. El banco está obligado a aceptarla y no puede cobrarte por revisarla. En la práctica muchas entidades insisten en la suya, pero si ya tienes una tasación reciente —por ejemplo, porque la operación se cayó con otro banco— puedes reutilizarla y ahorrarte el gasto.
Para el autónomo hay un motivo extra para no descuidar este punto. Como tu expediente suele tardar más en resolverse que el de un asalariado, entre que presentas la documentación, el banco pide aclaraciones y llegas a la firma pueden pasar meses. Vigila la fecha de caducidad de la tasación: pagarla dos veces por un retraso administrativo es un gasto perfectamente evitable.
Notaría: qué se firma y quién paga los aranceles
La escritura del préstamo hipotecario se firma ante notario, y desde 2019 esos aranceles los abona íntegramente el banco. No es una cortesía de la entidad: es una obligación legal, así que si alguien te la repercute en el cuadro de gastos, está incumpliendo la norma.
Los aranceles notariales están regulados por real decreto y no dependen del notario que elijas: para una hipoteca media rondan los 600-900 euros, cifra que no sale de tu bolsillo.
Lo que sí conviene saber es que la elección del notario te corresponde a ti, no al banco. Es un derecho que recoge la propia ley y que casi nadie ejerce, porque la entidad suele proponer el suyo habitual y el cliente asiente. Puedes aceptarlo sin problema, pero tienes libertad para escoger otro si te resulta más cómodo por cercanía o por confianza.
Hay además un trámite previo que sí es obligatorio y gratuito: al menos diez días naturales antes de la firma, el banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y el resto de documentación precontractual, y tú debes acudir al notario a una reunión informativa. En esa visita el notario te explica las condiciones, resuelve tus dudas y levanta un acta de transparencia. No te cuesta nada y es el mejor momento para preguntar todo lo que no hayas entendido del contrato, con alguien que no tiene interés comercial en la operación.
Registro de la Propiedad: inscripción y plazos
Una vez firmada la escritura, la hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. Ese coste también corre por cuenta del banco desde 2019.
Los honorarios registrales están igualmente arancelados y suelen situarse entre 300 y 600 euros para una hipoteca media. El plazo de inscripción varía según el registro, pero lo normal es que el trámite se complete en dos o tres semanas desde la presentación.
Ojo con no confundirlo con la inscripción de la escritura de compraventa, que es un trámite distinto, con su propia factura, y esa sí la paga el comprador. Es uno de los puntos donde más se mezclan conceptos al hacer cuentas.
Gestoría: la paga el banco, pero conviene saber qué hace
La gestoría se encarga del papeleo posterior a la firma: liquidar impuestos, presentar la escritura en el registro y recoger la documentación una vez inscrita. Sus honorarios, entre 300 y 500 euros, los asume la entidad.
Aquí hay un matiz práctico. Como la paga el banco, la gestoría suele ser la que este designa, y su interés principal es cerrar el expediente del préstamo. Si en la misma operación hay compraventa, asegúrate de tener claro qué trámites de tu escritura de compra asume esa gestoría y cuáles no, porque lo que no esté incluido acabará facturándotelo aparte o tendrás que gestionarlo por tu cuenta. Pide el desglose por escrito antes de firmar.
La comisión de apertura: hasta un 1,5% y siempre negociable
Esta es la partida donde el autónomo se juega más dinero, y la única del préstamo, junto a la tasación, que sale realmente de tu bolsillo.
La comisión de apertura es un porcentaje sobre el capital prestado que la entidad cobra de una sola vez, descontándolo del importe que te entrega. Oscila entre el 0% y el 1,5%. Sobre un préstamo de 150.000 euros, un 1% son 1.500 euros; un 1,5%, 2.250.
Tres cosas que debes tener presentes:
- No es obligatoria. Muchas entidades la han eliminado para captar clientes. Que aparezca en la primera oferta no significa que sea inamovible.
- Debe figurar en la FEIN y estar incluida en la TAE. Si comparas ofertas solo por el tipo de interés, se te escapa.
- Es el primer punto a negociar. Antes que la décima de interés, pelea por que desaparezca o baje.
¿Por qué afecta especialmente a los autónomos? Porque los bancos compensan con comisiones el riesgo que perciben en un perfil de ingresos variables. Es frecuente que a un asalariado con nómina fija le ofrezcan comisión cero y al autónomo con el mismo nivel de ingresos le planteen un 1%. Sabiendo que es una decisión comercial y no una norma, tienes margen para discutirla, sobre todo si aportas dos o tres declaraciones de la renta sólidas o llevas años facturando de forma estable.
Los gastos de la compraventa: lo que de verdad exige ahorro
Aquí está el grueso del desembolso, y es la parte que muchos compradores subestiman porque la mezclan con la hipoteca. Son operaciones jurídicas distintas, aunque se firmen el mismo día ante el mismo notario, y estos gastos los paga íntegramente el comprador.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en vivienda de segunda mano. Es el gasto más alto de todos. Lo gestiona cada comunidad autónoma, y el tipo general oscila aproximadamente entre el 6% y el 10% del precio de compra según el territorio. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual, así que conviene consultar la normativa concreta de la tuya antes de hacer cuentas.
IVA más AJD, en vivienda nueva. Si compras obra nueva directamente al promotor, no pagas ITP: pagas un 10% de IVA (4% en vivienda de protección oficial) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de compraventa, que ronda entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. Ojo: este AJD sí lo paga el comprador, a diferencia del AJD de la hipoteca, que desde 2018 asume el banco.
Notaría de la escritura de compraventa: entre 600 y 900 euros, a cargo del comprador salvo pacto distinto con el vendedor.
Registro de la escritura de compraventa: entre 400 y 700 euros.
Gestoría de la compraventa, si la contratas: entre 300 y 500 euros.
Sumando todo, los gastos de compraventa suponen aproximadamente entre el 10% y el 13% del precio de la vivienda en segunda mano, y algo más en obra nueva.
Ejemplo con números: una compra de 200.000 euros
Veamos el caso de una autónoma que compra una vivienda de segunda mano de 200.000 euros y obtiene una hipoteca de 150.000 (el 75% del valor). Supongamos un ITP del 8% y una comisión de apertura del 1%.
Gastos de la compraventa:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (8% sobre 200.000 €) | 16.000 € |
| Notaría de la compraventa | 750 € |
| Registro de la compraventa | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Subtotal | 17.650 € |
Gastos de la hipoteca a cargo del cliente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Tasación | 350 € |
| Comisión de apertura (1% sobre 150.000 €) | 1.500 € |
| Subtotal | 1.850 € |
Entrada (la parte del precio que no financia el banco): 50.000 €
Total que debe tener ahorrado: 50.000 + 17.650 + 1.850 = 69.500 euros
Es decir, casi un 35% del precio de la vivienda. Y ahí se ve por qué la comisión de apertura merece una negociación seria: eliminarla supone 1.500 euros menos, más de lo que cuestan juntas la notaría y el registro de la compraventa.
Si esa misma compradora hubiera conseguido una hipoteca del 80% (160.000 €) sin comisión de apertura, el total necesario bajaría a unos 58.000 euros. Once mil euros de diferencia por dos condiciones negociables.
Cuánto ahorro necesita realmente un autónomo
La regla general que se repite es tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda: un 20% de entrada más un 10-13% de gastos. Para un autónomo conviene matizarla en tres puntos.
Primero, es habitual que financien menos. Mientras a un asalariado con contrato indefinido le pueden ofrecer el 80% del valor, a un autónomo no es raro que le planteen un 70% o un 75%, sobre todo si lleva poco tiempo de actividad. Cada punto de financiación que baja es dinero que sale de tu bolsillo.
Segundo, no vacíes la cuenta. Los bancos valoran que quede un colchón después de la operación, precisamente porque tus ingresos son variables. Llegar a la firma con el ahorro justo puede jugar en tu contra en el análisis de riesgos, además de dejarte sin margen ante un mes flojo.
Tercero, presupuesta lo que viene después. Mudanza, posibles reformas, alta de suministros y el IBI del año en curso, que a menudo se reparte entre comprador y vendedor. No son gastos de constitución, pero llegan en las mismas semanas.
Una previsión prudente para un autónomo sería reservar en torno al 35-40% del precio de la vivienda entre entrada, gastos y colchón posterior.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco obligarme a pagar la notaría o el registro de la hipoteca?
No. Desde la Ley 5/2019 esos gastos corresponden a la entidad por imperativo legal. Si te los incluyen en el cuadro de gastos, reclámalo antes de firmar y pide que corrijan la FEIN.
¿Me pueden devolver los gastos si firmé mi hipoteca antes de 2019?
Es posible reclamar parte de los gastos de las hipotecas anteriores a la ley, según los criterios fijados por el Tribunal Supremo, aunque cada caso depende de las cláusulas concretas y de los plazos de prescripción. Conviene consultarlo con un abogado especializado.
¿La tasación se pierde si el banco me deniega la hipoteca?
El pago sí, pero el informe es tuyo. Puedes presentarlo en otra entidad mientras siga vigente, dentro de los seis meses de validez.
¿Se puede incluir la comisión de apertura dentro del préstamo?
No se añade al capital: se descuenta del importe que te entregan. Si te conceden 150.000 euros con un 1% de comisión, recibes 148.500 pero devuelves 150.000.
¿Los gastos de hipoteca para autónomos son distintos a los de un asalariado?
No. El reparto legal es idéntico para todos. Lo que cambia en la práctica es la frecuencia con la que los bancos aplican comisión de apertura a este perfil y el porcentaje de financiación que ofrecen, que suele ser algo menor.
¿Puedo deducir estos gastos en mi declaración como autónomo?
Solo si el inmueble está afecto a la actividad económica y en la proporción correspondiente. En la compra de vivienda habitual no son deducibles como gasto de la actividad. Consúltalo con tu asesor fiscal, porque depende de cómo esté configurada tu situación.
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. Las cifras de aranceles, comisiones y tipos impositivos son orientativas y pueden variar según la entidad, la comunidad autónoma y el momento de la contratación. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Antes de tomar cualquier decisión, consulta con tu entidad bancaria, tu asesor fiscal o un profesional cualificado.