Última actualización: septiembre de 2026
Uno de los momentos más incómodos de comprar vivienda llega cuando el banco te dice que la hipoteca está concedida y tú te quedas pensando cuánto dinero tienes que tener realmente en la cuenta el día de la firma. La respuesta casi nunca coincide con lo que la gente imagina, y siendo autónomo la cifra suele ser más alta que para un asalariado, no porque los gastos sean distintos, sino porque el porcentaje que te financian suele ser menor.
Hay además una confusión muy extendida que conviene deshacer desde el principio: cuando se habla de «los gastos de la hipoteca», en realidad se están mezclando dos cosas distintas. Por un lado están los gastos de constituir el préstamo, que desde 2019 paga casi íntegramente el banco. Y por otro los gastos de comprar la casa, que pagas tú y son bastante más caros. Confundirlos lleva a presupuestos mal hechos y a sustos en la notaría.
En este artículo desglosamos concepto por concepto quién paga qué, cuánto dinero conviene tener ahorrado y cómo es el proceso desde que el banco te da el sí hasta que firmas.
En 30 segundos
- Desde la Ley 5/2019, el banco asume la notaría de la escritura de hipoteca, la inscripción en el Registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- El único gasto de la hipoteca que pagas tú es la tasación, entre 250 y 600 euros según la vivienda.
- Los gastos de la compraventa son otra cosa y sí los pagas tú: impuesto, notaría de la escritura de compra e inscripción.
- El impuesto es lo que más pesa: ITP en vivienda usada (entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma) o IVA del 10% más AJD en obra nueva.
- La regla práctica es calcular entre un 8% y un 12% adicional al precio de la vivienda, según dónde compres.
- Ese porcentaje se calcula sobre el precio de compra, no sobre lo que te presta el banco.
- Siendo autónomo conviene sumar margen: si te financian el 70% en lugar del 80%, la entrada crece y el ahorro necesario también.
- La comisión de apertura no es obligatoria y muchas entidades ya no la cobran. Es negociable.
1. Dos escrituras, dos bolsillos distintos
El día de la firma se otorgan dos escrituras ante el mismo notario y en el mismo acto: la de compraventa, que acredita que la casa pasa a ser tuya, y la de préstamo hipotecario, que documenta la deuda con el banco y la garantía sobre el inmueble.
Cada escritura tiene sus propios gastos y sus propias reglas de reparto. Es el motivo de que tanta gente se lie: leen que «el banco paga la notaría» y creen que la notaría entera es gratis, cuando lo que paga el banco es solo la parte correspondiente a la escritura del préstamo.
Si compras al contado, sin financiación, no hay segunda escritura y todos esos gastos desaparecen. Pero también desaparece la hipoteca, claro.
2. Los gastos de la hipoteca: qué paga el banco desde 2019
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y zanjó por ley un reparto que durante años había generado litigios. Para cualquier hipoteca firmada a partir de esa fecha, el reparto es este:
Paga el banco:
- Los honorarios del notario por la escritura de préstamo hipotecario.
- La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- La gestoría que tramita la liquidación de impuestos y la inscripción.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.
Pagas tú:
- La tasación del inmueble.
- Las copias de la escritura que solicites para tu uso.
La tasación cuesta habitualmente entre 250 y 600 euros, en función del tipo de vivienda y de su valor. Un detalle que casi nadie aprovecha: la ley reconoce tu derecho a elegir libremente la sociedad de tasación, siempre que esté homologada. El banco no puede imponerte la suya, y una tasación válida que ya tengas hecha debe aceptarla si cumple los requisitos y no ha caducado.
Aparte de esto, está la comisión de apertura. No es un gasto obligatorio ni viene impuesto por ley: es un cobro comercial del banco, suele moverse entre el 0% y el 1% del capital prestado y cada vez más entidades la han eliminado para competir. Sobre una hipoteca de 150.000 euros, un 1% son 1.500 euros, así que merece la pena preguntarlo y negociarlo antes de aceptar la oferta.
3. Los gastos de la compraventa: aquí sí pagas tú
Esta es la parte gruesa del presupuesto, y la que conviene tener bien calculada.
El impuesto. Depende de si la vivienda es nueva o usada:
- Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que gestiona cada comunidad autónoma. Los tipos generales van aproximadamente del 4% al 11% según el territorio, y casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida o personas con discapacidad. Se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la firma.
- Obra nueva comprada al promotor: pagas IVA del 10% sobre el precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la compraventa, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. En obra nueva ese AJD sí lo paga el comprador, a diferencia del de la hipoteca.
Nunca se pagan los dos impuestos por la misma compra: o ITP, o IVA más AJD.
Un matiz importante desde 2022: la base sobre la que se calcula el ITP no es necesariamente el precio que pagas, sino el mayor entre ese precio y el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, tributas por el valor de referencia. Conviene consultarlo antes de cerrar el precio, porque puede desajustar el presupuesto.
La notaría de la escritura de compraventa. Los aranceles están fijados por normativa y dependen del valor del inmueble. Suelen moverse entre 600 y 1.000 euros en operaciones corrientes.
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Entre 400 y 700 euros aproximadamente, también con arancel regulado.
La nota simple registral. Unos diez euros. Es el documento que te dice quién es el propietario y si la vivienda tiene cargas. Pedirla antes de firmar cualquier arras es de las mejores inversiones que puedes hacer.
4. Cuánto dinero hay que tener ahorrado siendo autónomo
La regla que se repite en todas partes es que hay que tener el 20% de entrada más un 10% de gastos. Es una buena aproximación de partida, pero siendo autónomo conviene afinarla.
El motivo es que muchas entidades aplican a los perfiles autónomos un porcentaje de financiación más conservador. Donde a un asalariado con nómina estable le conceden el 80% del menor entre tasación y precio de compra, a un autónomo con dos ejercicios de actividad puede que le ofrezcan el 70%. Esa diferencia de diez puntos, sobre una vivienda de 200.000 euros, son 20.000 euros más de entrada.
Un ejemplo con números redondos, sobre una vivienda usada de 200.000 euros en una comunidad con un ITP del 8%:
- Entrada del 30% (financiación del 70%): 60.000 €
- ITP: 16.000 €
- Notaría de la compraventa: unos 800 €
- Registro: unos 550 €
- Tasación: unos 400 €
- Total aproximado a desembolsar: 77.750 €
Si el banco te financiara el 80%, la entrada bajaría a 40.000 euros y el total rondaría los 57.750. La diferencia es enorme, y es la razón por la que la primera pregunta que conviene hacer al banco no es el tipo de interés, sino el porcentaje de financiación que está dispuesto a conceder con tu perfil.
5. La provisión de fondos y qué pasa con lo que sobra
Unos días antes de la firma, la gestoría te pedirá una provisión de fondos: una cantidad estimada para cubrir impuestos, aranceles y tramitaciones. Es una estimación al alza, porque prefieren que sobre a que falte.
Semanas o meses después, cuando todo está liquidado e inscrito, la gestoría hace la liquidación definitiva y te devuelve el sobrante. Dos consejos prácticos: pide siempre el desglose detallado de esa liquidación final, y no des por perdido lo que sobre. Hay quien no reclama devoluciones de varios cientos de euros simplemente porque nadie le avisó de que existían.
6. El proceso paso a paso, de la oferta a la firma
La misma Ley 5/2019 estableció un procedimiento con plazos que protegen al comprador. Conviene conocerlo porque marca los tiempos reales de la operación:
- FIPRE: información precontractual de carácter general sobre el producto. Es orientativa y no vincula al banco.
- FEIN: la Ficha Europea de Información Normalizada. Es la oferta vinculante, con el tipo, el plazo, las cuotas y la TAE. El banco debe entregártela con al menos diez días naturales de antelación a la firma.
- FiAE: ficha de advertencias estandarizadas, que destaca las cláusulas más delicadas del contrato.
- Acta notarial previa: una visita al notario, gratuita y obligatoria, como muy tarde el día anterior a la firma. El notario comprueba que entiendes lo que vas a firmar y responde a tus preguntas sin el banco delante. Aprovéchala.
- Firma de las escrituras: compraventa y préstamo, el mismo día y ante el mismo notario.
- Liquidación e inscripción: la gestoría se encarga, y el proceso puede tardar varias semanas.
Esos diez días entre la FEIN y la firma no son un trámite burocrático. Son el tiempo que la ley te da para leer con calma, comparar con otra entidad o consultar con alguien de confianza. Usarlos es gratis.
7. Errores frecuentes que salen caros
Calcular los gastos sobre el importe del préstamo. Los impuestos y aranceles se calculan sobre el precio de la vivienda, no sobre lo que te presta el banco. Es un error de cálculo que descuadra presupuestos enteros.
Olvidar el valor de referencia catastral. Si es superior al precio pactado, el ITP se calcula sobre él y pagas más de lo previsto.
Gastar todo el ahorro en la entrada. Después de la firma vienen mudanza, suministros, reformas y, sobre todo, la primera cuota. Quedarse a cero el día de la escritura es una mala posición de partida, y más con ingresos variables.
Aceptar la comisión de apertura sin preguntar. Es negociable y hay entidades que no la cobran.
No comparar la tasación. Puedes elegir tasadora, y la diferencia de precio entre unas y otras no es despreciable.
Preguntas frecuentes
¿Un autónomo paga más gastos de hipoteca que un asalariado?
No. El reparto de gastos es idéntico, lo fija la ley y no distingue por tipo de ingreso. Lo que cambia es el porcentaje de financiación que suelen conceder, y eso hace que el desembolso inicial total sea mayor.
¿Puedo deducirme algún gasto de la compra en mi declaración?
Si la vivienda es tu residencia habitual y no realizas actividad económica en ella, no. Los gastos de compra de la vivienda habitual no son deducibles con carácter general en el IRPF, salvo derechos adquiridos por deducciones estatales o autonómicas anteriores en algunos casos concretos. Si afectas parcialmente el inmueble a tu actividad, el tratamiento es distinto y conviene consultarlo con un asesor fiscal.
¿Se puede incluir los gastos dentro de la hipoteca?
Con carácter general no, porque el banco financia sobre el valor de tasación y ese margen no da para cubrir impuestos y aranceles. Existen hipotecas al 100% en casos muy concretos, pero son excepcionales y suelen implicar condiciones peores.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco calcula el porcentaje sobre el menor de los dos valores, así que la diferencia la asumes tú además de la entrada. Por eso conviene tener la tasación hecha antes de comprometerse con unas arras elevadas.
¿Cuánto cuesta exactamente la notaría?
Los aranceles notariales están fijados por normativa y dependen del valor del inmueble y del número de folios de la escritura, así que dos operaciones de importe similar pueden costar cifras parecidas pero no idénticas. El notario puede darte una estimación previa si se la pides.
¿Y si firmé mi hipoteca antes de junio de 2019?
El reparto que fija la Ley 5/2019 no es retroactivo, pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo sí permite reclamar determinados gastos que se cargaron indebidamente al cliente en contratos anteriores. Es una cuestión que conviene consultar con un abogado especializado.
¿La provisión de fondos es lo que voy a pagar al final?
No necesariamente. Es una estimación al alza. La liquidación definitiva llega después y suele haber devolución.
Qué hacer a partir de aquí
Antes de mirar tipos de interés, pide a cada banco dos datos concretos: qué porcentaje del valor está dispuesto a financiar con tu perfil de autónomo, y si aplica comisión de apertura. Con esas dos cifras podrás calcular cuánto dinero necesitas tener realmente ahorrado, que es la variable que decide si la operación es viable o no.
Después, consulta el tipo de ITP de tu comunidad autónoma y el valor de referencia catastral de la vivienda concreta que te interesa. Con eso tendrás un presupuesto realista y no una estimación de servilleta.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los tipos impositivos, aranceles y condiciones bancarias varían según la comunidad autónoma y pueden cambiar. Antes de tomar decisiones, consulta con tu entidad, con un asesor fiscal o con el notario que vaya a intervenir en la operación. Los datos recogidos en este artículo están actualizados a la fecha de última actualización y pueden haber cambiado desde entonces. Los tipos de ITP y AJD los fija cada comunidad autónoma y se revisan con frecuencia; comprueba siempre el vigente en tu territorio antes de hacer cálculos.