Última actualización: 3 de septiembre de 2026
Es la primera pregunta que se hace cualquier trabajador por cuenta propia cuando empieza a pensar en comprar una vivienda: ¿cuánto dinero me va a prestar el banco? Y es también la pregunta que peor se responde en internet, porque casi todas las calculadoras hipotecarias están pensadas para un asalariado con nómina fija.
El cálculo para un autónomo funciona igual en su estructura, pero cambia por completo en un punto decisivo: el banco no mira lo que facturas, mira lo que declaras. Esa diferencia puede suponer decenas de miles de euros arriba o abajo en la cifra que te concedan.
En este artículo verás exactamente qué números maneja una entidad para decidir tu importe máximo, cómo calcularlo tú mismo antes de pisar una oficina, tres ejemplos completos con perfiles reales y qué puedes hacer para que esa cifra suba.
En 30 segundos
- El banco te presta como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda: necesitas un 20 % de entrada más un 10-12 % para gastos e impuestos.
- La cuota mensual no puede superar el 30-35 % de tus ingresos netos, y ahí dentro entran también el resto de préstamos que tengas abiertos.
- No cuenta tu facturación, sino el rendimiento neto declarado en la media de tus dos últimos ejercicios.
- Con un rendimiento neto de 24.000 € al año y sin deudas, la cifra ronda los 166.000 € de capital, para una vivienda de unos 207.000 €.
- Tributar en módulos puede reducir a la mitad lo que te concedan, aunque tu negocio facture lo mismo.
- Necesitas dos ejercicios cerrados como mínimo; con menos antigüedad, prácticamente ninguna entidad estudia la operación.
La respuesta corta
Un autónomo con dos ejercicios cerrados, sin deudas pendientes y con la declaración de la renta en orden puede aspirar, en 2026, a:
- El 80 % del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compraventa, el que sea menor de los dos).
- Con una cuota mensual máxima equivalente al 30-35 % de sus ingresos netos demostrables.
Ambos límites se aplican a la vez. El que te dé la cifra más baja es el que manda. En la práctica, para la mayoría de autónomos el límite que acaba pesando no es el del 80 %, sino el de la capacidad de pago.
Los dos límites que aplica cualquier banco
Límite 1: la garantía (el 80 % de tasación)
La entidad no financia el precio que tú has negociado con el vendedor, sino el valor que asigna un tasador homologado. Sobre esa cifra presta, como norma general, un máximo del 80 %.
Eso significa que necesitas aportar:
- 20 % de entrada, como mínimo.
- 10-12 % adicional para impuestos, notaría, registro y gestoría.
Para una vivienda de 200.000 €, eso son unos 60.000 € de ahorro previo. Es el muro con el que choca mucha gente antes incluso de que se valore su perfil.
Hay excepciones al 80 %: viviendas procedentes de la cartera del propio banco, promociones con financiación pactada, operaciones con avalista y las líneas de aval público (ICO) para determinados perfiles, que veremos más adelante.
Límite 2: la capacidad de pago (el 35 % de tus ingresos)
Este es el límite real para casi todos los autónomos. El banco calcula tus ingresos netos mensuales y aplica un ratio de endeudamiento que suele situarse entre el 30 % y el 35 %.
Dentro de ese porcentaje no entra solo la futura hipoteca: entran todas tus cuotas mensuales. Préstamo del coche, financiación de un equipo, una tarjeta aplazada, la cuota de un renting profesional. Todo suma y todo resta capacidad.
Cuota hipotecaria máxima = (ingresos netos mensuales × 0,35) − otras cuotas mensuales
Qué ingresos te cuenta el banco (y por qué no es tu facturación)
Aquí está la clave del asunto y el punto donde más autónomos se llevan una sorpresa.
Un asalariado presenta tres nóminas y el cálculo es inmediato. A ti te van a pedir:
- Declaración de la renta (modelo 100) de los dos últimos ejercicios, a veces tres.
- Modelo 130 o 131 de los trimestres del año en curso.
- Modelo 303 y resumen anual de IVA (modelo 390).
- Recibos de la cuota de autónomos al corriente.
- Certificado de estar al día con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Extractos bancarios de la cuenta profesional, normalmente de los últimos 6 a 12 meses.
Con esa documentación, el banco no se queda con tus ingresos brutos. Se queda con el rendimiento neto: lo que queda después de descontar los gastos deducibles de tu actividad. Y hace la media de los dos últimos ejercicios, aplicando además un criterio de prudencia si detecta una tendencia a la baja.
Un ejemplo de lo que esto significa. Un autónomo que factura 60.000 € al año y declara 22.000 € de rendimiento neto no es, a ojos del banco, alguien que gana 5.000 € al mes. Es alguien que gana 1.833 € al mes. Su cuota máxima serán unos 640 €, no 1.750 €.
Estimación directa frente a módulos
Si tributas en estimación directa, tu rendimiento neto refleja de forma razonable lo que realmente ganas y el cálculo es limpio.
Si tributas en estimación objetiva (módulos), el rendimiento que figura en tu declaración es una cifra calculada por parámetros —metros, personal, potencia eléctrica—, no tus ingresos reales. Y casi siempre sale muy por debajo. El banco, sin embargo, se ciñe a lo declarado. Es uno de los mayores obstáculos para autónomos de hostelería, transporte o comercio que tributan por este sistema.
Antigüedad en la actividad
Prácticamente ninguna entidad concede una hipoteca a un autónomo con menos de dos ejercicios cerrados. Lo habitual es que pidan dos, y bastantes trabajan con tres para calcular la media. Si te diste de alta hace catorce meses, la respuesta va a ser que no, con independencia de lo bien que te vaya.
También pesan el sector (el banco valora distinto una consulta de fisioterapia consolidada que una actividad muy estacional) y la estabilidad de la facturación a lo largo del año.
Cálculo paso a paso: cuánto te prestarían a ti
Necesitas tres datos: tu rendimiento neto medio, tus cuotas mensuales actuales y el plazo al que quieres firmar.
Paso 1: calcula tu ingreso neto mensual
Suma el rendimiento neto de tus dos últimas declaraciones, divide entre dos y divide entre doce. A diferencia del asalariado, aquí no hay catorce pagas.
Paso 2: calcula tu cuota máxima
Multiplica por 0,35 y resta lo que ya pagas cada mes en otros préstamos.
Paso 3: convierte esa cuota en capital
Usa esta tabla, que indica la cuota mensual por cada 100.000 € financiados según tipo de interés y plazo:
| Plazo | Al 2,5 % | Al 3 % | Al 3,5 % |
|---|---|---|---|
| 20 años | 530 € | 555 € | 580 € |
| 25 años | 449 € | 474 € | 501 € |
| 30 años | 395 € | 422 € | 449 € |
La fórmula final es sencilla:
Capital máximo = (cuota máxima ÷ cuota por cada 100.000 €) × 100.000
Paso 4: calcula el precio máximo de la vivienda
Divide el capital entre 0,8. Y comprueba que tienes ahorrado el 20 % de entrada más un 12 % de gastos.
Tres perfiles reales
Perfil 1: autónomo en estimación directa, sin deudas
- Rendimiento neto medio: 24.000 €/año → 2.000 €/mes
- Otras cuotas: ninguna
- Cuota máxima: 2.000 × 0,35 = 700 €
- A 30 años al 3 %: 700 ÷ 422 × 100.000 = 166.000 € de capital
- Precio máximo de vivienda: unos 207.000 €
- Ahorro necesario: 41.400 € de entrada + 24.800 € de gastos = 66.200 €
Perfil 2: pareja mixta (autónomo + asalariado) con préstamo de coche
- Rendimiento neto del autónomo: 24.000 €/año → 2.000 €/mes
- Nómina neta del asalariado: 1.750 €/mes
- Ingresos conjuntos: 3.750 €/mes
- Cuota del coche: 250 €/mes
- Cuota máxima: (3.750 × 0,35) − 250 = 1.062 €
- A 30 años al 3 %: 252.000 € de capital
- Precio máximo de vivienda: unos 315.000 €
Fíjate en el efecto del préstamo del coche: esos 250 € mensuales les restan 59.000 € de capital hipotecario. Cancelar deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca es una de las decisiones más rentables que puede tomar un autónomo.
Perfil 3: autónomo en módulos
- Facturación real: 45.000 €/año
- Rendimiento declarado por módulos: 12.000 €/año → 1.000 €/mes
- Cuota máxima: 350 €
- A 30 años al 3 %: 83.000 € de capital
- Precio máximo de vivienda: unos 104.000 €
El mismo negocio, con la misma caja, financiado a menos de la mitad que el perfil 1. No porque gane menos, sino porque declara menos.
Qué puede aumentar la cifra que te conceden
Un segundo titular con nómina. Es, con diferencia, lo que más eleva el importe. Un cotitular asalariado con contrato indefinido compensa la percepción de riesgo asociada a la actividad por cuenta propia.
Un avalista con patrimonio o ingresos estables. Permite superar el 80 % de tasación en muchas entidades y mejora las condiciones.
Los avales públicos del ICO. Cubren un porcentaje adicional del precio para determinados perfiles —jóvenes y familias con menores a cargo, con topes de precio de vivienda y de renta—. Las condiciones se han ido modificando desde su puesta en marcha, así que conviene confirmar los requisitos vigentes en el momento de solicitarla, tanto en el ICO como en la entidad.
Alargar el plazo. Pasar de 25 a 30 años sube el capital máximo alrededor de un 12 %. A cambio pagas bastantes más intereses en total y tienes el límite de la edad: la mayoría de bancos exige que la hipoteca esté terminada entre los 70 y los 75 años.
Aportar más entrada. Si puedes poner un 30 % en lugar de un 20 %, el banco asume menos riesgo y se vuelve más flexible en todo lo demás.
Las bonificaciones por vinculación. Domiciliar ingresos, contratar los seguros de hogar y vida, o un plan de pensiones puede rebajar el tipo entre 0,50 y 1 punto. Eso baja la cuota y, por tanto, sube el capital al que puedes optar. Conviene hacer números: no siempre compensa.
Qué reduce la cifra
- Tributar en módulos, por lo ya explicado.
- Deducir agresivamente en los dos ejercicios previos a solicitar la hipoteca.
- Tener deudas vivas, aunque sean pequeñas.
- Una tendencia descendente en tus rendimientos entre un ejercicio y el siguiente.
- Descubiertos o devoluciones de recibos en tus extractos.
- Estar en un fichero de morosidad, aunque sea por un importe ridículo.
- La edad, cuando el plazo disponible se acorta.
Los tres errores más frecuentes
Confundir facturación con ingresos computables. Es el error número uno. Vas al banco pensando en la cifra de tu facturación anual y te encuentras con que el cálculo se hace sobre una cantidad mucho menor.
Optimizar al máximo la fiscalidad justo antes de pedir la hipoteca. Deducir todo lo posible reduce tu factura fiscal, pero también reduce tu rendimiento neto declarado, que es exactamente el número que va a mirar el banco. Si tienes previsto comprar vivienda en dos o tres años, esa decisión hay que planificarla con esa antelación, no el mes anterior.
Pedir la hipoteca en un solo banco. Los criterios varían mucho de una entidad a otra: el ratio de endeudamiento aplicado, los años de actividad exigidos, cómo tratan a los profesionales colegiados. La misma operación puede recibir un no en una oficina y un sí en otra.
Preguntas frecuentes
¿Me prestan el 100 %?
De forma ordinaria, no. Solo en casos concretos: viviendas de la cartera del propio banco, operaciones con avalista o con aval público, y algunos convenios profesionales.
¿Cuenta la facturación del año en curso?
Sirve de apoyo mediante los modelos 130 y 303, pero el cálculo principal se hace sobre ejercicios cerrados y declarados.
¿Y si llevo menos de dos años de alta?
Lo habitual es que no salga adelante. Una excepción parcial: si vienes de trabajar por cuenta ajena en la misma actividad, algunas entidades valoran esa continuidad profesional.
¿Es peor ser autónomo societario?
No necesariamente, pero el análisis cambia: se estudian las cuentas de la sociedad además de tu retribución personal, y suele exigirse más documentación.
En resumen
El importe que te concede un banco siendo autónomo sale de una fórmula corta: el 35 % de tu rendimiento neto declarado, convertido en capital según el plazo y el tipo, con el techo del 80 % del valor de tasación.
Antes de visitar ninguna oficina, haz tú el cálculo con tus dos últimas declaraciones. Sabrás en diez minutos en qué rango real te mueves, y evitarás enamorarte de una vivienda que quedaba fuera de tu alcance desde el principio.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones concretas dependen de cada entidad y de tu situación particular.