Hipoteca para autónomos en Bankinter: requisitos y condiciones

Ultima actualización: 4 de noviembre de 2026

Bankinter tiene fama en el sector de ser una entidad exigente con el perfil de riesgo, pero también de trabajar con soltura expedientes que otros bancos consideran complicados. Para un autónomo eso se traduce en un proceso más documentado de lo habitual y, a cambio, en un análisis que suele valorar la solvencia real del negocio y no solo la ausencia de nómina.

Este artículo explica qué encontrarás al solicitar una hipoteca allí siendo autónomo: qué documentación te pedirán, cómo se analiza tu expediente, qué condiciones conviene preguntar y cómo comparar su oferta con la de otras entidades.

En 30 segundos

• No tiene una hipoteca residencial específica para autónomos. Lo que ofrece a este colectivo son productos de negocio: cuenta profesional, pólizas de crédito y leasing.
• Financia hasta el 80 % en vivienda habitual, pero solo el 60 % en segunda vivienda, el porcentaje más bajo de las grandes entidades.
• Importe mínimo de 60.000 €, el más alto que hemos encontrado. Si tu compra es de precio modesto, aquí no entras.
• Comisión de apertura de 500 € en fija, variable y mixta. Hay entidades que no la cobran.
• Edad máxima de 75 años al terminar la hipoteca, cinco menos que otras. Si solicitas pasados los 45, te limita el plazo.
• El cálculo se hace sobre tu rendimiento neto declarado, no sobre lo que facturas, y la financiación sobre el menor valor entre precio de compraventa y tasación.
• La concentración de clientes pesa en el análisis. Si buena parte de tu facturación depende de uno solo, el analista lo considera un riesgo aunque las cifras sean buenas.

Las condiciones reales de Bankinter

Estas son las condiciones que Bankinter publica para sus hipotecas de particulares, consultadas el 4 de noviembre de 2026. Son las mismas para un autónomo que para un asalariado, porque no existe una modalidad distinta:

Financiación en vivienda habitual	hasta el 80 %
Financiación en segunda vivienda	hasta el 60 %
Base del cálculo	el menor valor entre precio de compraventa y tasación
Plazo máximo	30 años
Importe mínimo	60.000 €
Edad máxima al vencimiento	75 años
Comisión de apertura	500 € en fija, variable y mixta

De esa tabla, tres filas son las que de verdad te pueden dejar fuera, y conviene mirarlas antes de pedir cita.

El importe mínimo de 60.000 euros. Es el más alto de las grandes entidades. Si compras un piso de precio modesto, en un pueblo o para alquilar, puede que tu operación no llegue a ese suelo y ni se estudie. Hay bancos cuyo mínimo está en 20.000 euros.

El 60 % en segunda vivienda. Diez puntos menos que la mayoría. Sobre una vivienda de 150.000 euros, eso son 15.000 euros más de ahorro que tienes que poner tú. Si lo que compras no va a ser tu residencia habitual, aquí partes en desventaja.

Los 500 euros de apertura. No es una cifra que arruine una operación, pero sí un dato que conviene meter en la comparación: es dinero que pagas el día de la firma y que en otras entidades no pagas. Entra en la TAE, así que si comparas por TAE ya lo estás teniendo en cuenta.

Los tipos de interés concretos cambian varias veces al año, así que no te los damos aquí: la única cifra vinculante es la de tu FEIN.

Qué documentación pide Bankinter a un autónomo

Bankinter pide la lista estándar del sector y no tiene ningún requisito propio que se aparte de ella: declaraciones de la Renta de los dos o tres últimos ejercicios, los modelos 130 del año en curso, los modelos 303 y 390 del IVA, extractos bancarios, recibos del RETA, vida laboral y los certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. La tienes completa, documento por documento, en la documentación que necesita un autónomo para pedir una hipoteca.

Lo que sí conviene saber de esta entidad es que tiene fama de ser más estricta con la forma que con el fondo. Un expediente al que le falta un trimestre, o con un documento ilegible, aquí no espera en una bandeja: vuelve atrás y reinicia plazos. Si tienes arras firmadas con fecha, eso es lo que te puede costar la operación.

Así que llévalo todo de una vez y en orden, por año y por concepto. Y si operas a través de una sociedad limitada, pídele a tu asesoría las cuentas anuales, el Impuesto de Sociedades y tu nómina de administrador con semanas de antelación: son los papeles que más retrasan un expediente, y en estos casos el análisis además se alarga.

Cómo analizan tu perfil

Los criterios de fondo son los del sector y Bankinter no se aparta de ellos: el rendimiento neto declarado dividido entre doce, el límite de endeudamiento sobre tus deudas totales, dos ejercicios mínimo de alta en el RETA y el promedio asimétrico, que premia la subida y castiga la bajada. Los explicamos con números en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos, y puedes hacer la cuenta con tus cifras en cómo se calcula la capacidad de endeudamiento de un autónomo.

Pero hay un factor que en un departamento de riesgos exigente pesa mucho más de lo que la gente espera, y casi nadie lo prepara: la concentración de clientes.

Si el 70 % de tu facturación viene de un solo cliente, para un analista no tienes un negocio: tienes algo parecido a un empleo sin contrato. Y la pregunta que se hace no es cuánto ganaste el año pasado, sino qué pasa con tu hipoteca el día que ese cliente deja de llamarte. Puedes tener dos declaraciones excelentes y que ese dato te baje el importe concedido.

Lo que sí puedes hacer es anticiparlo, porque nadie te lo va a preguntar de forma explícita:

• Lleva una hoja con el reparto de tu facturación por cliente de los dos últimos ejercicios. Si está repartida, es un argumento a tu favor que el analista no vería solo con las declaraciones.
• Si tienes un contrato mercantil de larga duración con tu cliente principal, llévalo. Convierte una dependencia en una previsibilidad, y eso es exactamente lo que el banco busca.
• Si tu cartera está muy concentrada y no tienes contrato, documenta la antigüedad de la relación: facturas de hace tres o cuatro años del mismo cliente dicen bastante.

Qué preguntar antes de aportar toda la documentación

Las preguntas generales que hay que hacer en cualquier entidad antes de aportar un solo papel las tienes en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos. Aquí van las tres que son propias de Bankinter, y las tres salen de sus condiciones publicadas.

¿Mi operación llega al importe mínimo? Es la primera y la que puede acabar la conversación en un minuto. Con un mínimo de 60.000 euros, una compra pequeña no entra. Pregúntalo antes de contar nada de tu perfil.

¿Los 500 euros de apertura son negociables? Las comisiones son uno de los tres sitios donde hay margen real, junto con el diferencial y la vinculación. Y se negocia mejor con una FEIN de otra entidad encima de la mesa que insistiendo.

Si no es vivienda habitual, ¿se puede pasar del 60 %? Ese porcentaje es diez puntos más bajo que el de la mayoría. Si lo que compras es una segunda vivienda, pregúntalo de entrada y con números: sobre 150.000 euros, la diferencia frente a un banco que financie el 70 % son 15.000 euros de tu bolsillo.

Y una cuarta, si tu facturación está concentrada en pocos clientes: pregunta cómo lo valoran. Es mejor saberlo en la primera visita que descubrirlo cuando el comité ya te ha recortado el importe.

Las condiciones: qué mirar y dónde consultarlas

Los tipos de interés, los diferenciales y las bonificaciones de Bankinter cambian varias veces al año, así que aquí no te vamos a dar una cifra que caducará en dos meses. Lo útil es saber dónde está el dato vigente y cómo leerlo: la FIPRE para una primera criba, la FEIN para tu oferta concreta, y la TAE y no el TIN para comparar. Lo explicamos en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos.

En el caso de Bankinter hay un dato de la tabla de arriba que conviene no perder de vista al comparar: los 500 euros de comisión de apertura entran en el cálculo de la TAE. Si comparas por TAE ya los estás contando, pero si comparas por TIN te los estás dejando fuera.

Y aquí tienes un derecho que casi nadie usa. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a aceptar pólizas de cualquier otra aseguradora que ofrezca prestaciones equivalentes, le prohíbe cobrarte nada por analizarlas y establece que aceptar una póliza distinta de la suya no puede empeorar las condiciones de tu préstamo. Está en el artículo 17.

Es la misma ley que fija los diez días naturales de la FEIN, en su artículo 14. Si te dicen que la bonificación solo vale con su seguro, esa es la norma que tienes que tener delante.

Cómo encaja Bankinter en tu comparativa

Con las condiciones encima de la mesa se puede decir con bastante precisión a quién le sirve Bankinter y a quién no.

Te encaja si compras tu vivienda habitual por encima de los 60.000 euros, no has cumplido los 45 y quieres el plazo largo, y tu facturación está repartida entre varios clientes o tienes un contrato que la sostenga. En ese escenario estás ante un banco acostumbrado a leer expedientes de autónomo, que no es poco.

No te encaja si tu compra es de importe pequeño, porque no llegas al mínimo; si es una segunda vivienda, porque el 60 % te obliga a poner mucho más de tu bolsillo; o si pasas de los 45 y necesitas treinta años de plazo, porque la edad máxima de 75 te lo recorta.

Y en todo caso, pide simulación en tres o cuatro entidades con los mismos parámetros: mismo importe, mismo plazo y mismo porcentaje de financiación. Si un banco te simula a 30 años y otro a 25, las cuotas no se pueden comparar.

Compara con otros bancos

• Hipoteca para autónomos en Santander, con el importe mínimo más bajo y hasta el 95 % si no has cumplido 36
• Hipoteca para autónomos en CaixaBank, sin comisión de apertura y con bonificador para cuenta propia
• Hipoteca para autónomos en BBVA
• Hipoteca para autónomos en Cajamar
• Hipoteca para autónomos en ING, si prefieres banca digital sin oficinas

Conclusión

Bankinter tiene buena fama con el perfil autónomo y sus condiciones publicadas no la acompañan. No tiene ninguna hipoteca pensada para quien trabaja por cuenta propia, y de las grandes entidades es la que pone el listón más alto: el mínimo más elevado, el porcentaje más bajo en segunda vivienda, la edad máxima más corta y comisión de apertura donde otras no la cobran.

Eso no la convierte en mala opción, pero sí en una opción para un perfil concreto: vivienda habitual, importe suficiente, menos de 45 años y una cartera de clientes que no dependa de uno solo. Si estás en ese caso, tienes delante un departamento de riesgos que sabe leer declaraciones fiscales, y eso vale.

Y si te llevas una sola idea de este artículo, que sea esta: distingue siempre entre un banco que acepta autónomos y un banco que tiene algo pensado para autónomos. Casi todos están en el primer grupo, y la reputación que circula por internet rara vez distingue entre los dos. Las condiciones publicadas sí, y se consultan en diez minutos.

Preguntas frecuentes

¿Tiene Bankinter una hipoteca para autónomos?

No. No publica ninguna modalidad hipotecaria residencial específica para trabajadores por cuenta propia: accedes a la misma hipoteca fija, variable o mixta que cualquier cliente. Lo que sí tiene pensado para este colectivo son productos de negocio, como la cuenta profesional, las pólizas de crédito y el leasing, que son otra cosa.

¿Cuál es el importe mínimo de la hipoteca?

60.000 euros. Es el más alto de las grandes entidades que hemos revisado, y conviene comprobarlo antes que nada: si tu operación no llega a esa cifra, aquí no entra. Hay bancos cuyo mínimo está en 20.000 euros.

¿Financia segunda vivienda?

Sí, hasta el 60 % del menor valor entre precio y tasación. Son diez puntos menos que la mayoría, así que en segunda vivienda necesitarás bastante más ahorro que en otras entidades.

¿Cobra comisión de apertura?

Sí, 500 euros, y en las tres modalidades: fija, variable y mixta. Hay entidades que no la cobran, así que es un dato que conviene llevar a la mesa cuando negocies. Entra en el cálculo de la TAE.

¿Hasta qué edad puedo pedirla?

El préstamo tiene que quedar amortizado antes de que cumplas 75 años, cinco menos que en otras entidades. En la práctica significa que si solicitas pasados los 45, el plazo máximo de 30 años ya no te lo pueden dar.

¿Puedo negociar las condiciones?

Sí, y aquí tienes un objetivo concreto: los 500 euros de apertura. El margen real está en el diferencial, en la vinculación exigida y en las comisiones. Lo que funciona no es insistir, sino llegar con una FEIN de otra entidad sobre la mesa.

¿Puedo pedirla si tributo por módulos?

Sí, pero el análisis es más cauteloso, porque en estimación objetiva el rendimiento neto sale de aplicar índices y no refleja lo que realmente ingresas. Lo habitual es que pidan extractos bancarios de doce meses para contrastar. Lo explicamos en la guía de requisitos de la hipoteca para autónomos.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: artículo 14 (entrega de la FEIN con una antelación mínima de diez días naturales a la firma) y artículo 17 (prohibición de la venta vinculada y obligación de aceptar pólizas de seguro alternativas equivalentes sin empeorar las condiciones del préstamo).
• Fichas de condiciones publicadas por Bankinter para sus hipotecas fija, variable y mixta, y su sección de productos para autónomos, consultadas el 4 de noviembre de 2026. De ahí salen los porcentajes de financiación, el plazo, el importe mínimo, la edad máxima y la comisión de apertura.
• Las condiciones comerciales cambian varias veces al año. Antes de dar un paso, pide la FIPRE para una primera criba y la FEIN cuando tengas oferta concreta: esa es la única cifra vinculante.

Este artículo tiene un propósito informativo y no sustituye el asesoramiento personalizado de un profesional. Las condiciones de cada entidad cambian con frecuencia y deben contrastarse con la oferta vigente en el momento de la consulta.