Última actualización: 19 de octubre de 2026
Has encontrado la vivienda, has negociado el precio, quizá ya has firmado las arras… y la tasación del banco llega con un valor más bajo de lo que vas a pagar. Es una de las situaciones más frustrantes del proceso de compra, y también más frecuente de lo que parece, sobre todo cuando los precios suben deprisa.
La consecuencia es directa: el banco te prestará menos dinero del que esperabas, y tendrás que cubrir la diferencia de tu bolsillo. En este artículo verás por qué ocurre, cuánto dinero extra te puede hacer falta y qué opciones reales tienes para salvar la compra.
En 30 segundos
- Los bancos financian un porcentaje del valor más bajo entre la tasación y el precio de compra, normalmente hasta el 80 %.
- Si la tasación sale por debajo del precio, el préstamo baja y la entrada que necesitas sube.
- Puedes renegociar el precio con el vendedor usando la tasación como argumento.
- Puedes pedir otra tasación a una tasadora homologada: el banco está obligado a aceptarla si cumple los requisitos.
- Otras salidas: aportar más ahorros, cambiar de banco, sumar un avalista o una garantía adicional.
- Si firmaste arras sin condicionarlas a la financiación, puedes perder la señal si no consigues el dinero.
- La tasación no influye en el impuesto de transmisiones: este se calcula sobre el precio o el valor de referencia.
Por qué importa tanto la tasación
Cuando pides una hipoteca, el banco no se fía del precio que has pactado con el vendedor. Encarga una tasación a una sociedad homologada por el Banco de España para saber cuánto vale realmente la vivienda, porque esa vivienda es la garantía del préstamo.
La regla habitual es que el banco financia hasta el 80 % del menor de estos dos valores:
- El precio de compra.
- El valor de tasación.
Por eso, si la tasación sale más alta que el precio, no ganas nada: el banco calcula sobre el precio. Pero si sale más baja, calcula sobre la tasación, y el préstamo se reduce.
Un ejemplo con números
Supón que compras una vivienda por 200.000 euros y contabas con una financiación del 80 %.
Si la tasación coincide con el precio:
- Préstamo: 200.000 × 80 % = 160.000 €
- Entrada que pones tú: 40.000 €
Si la tasación sale en 180.000 euros:
- Préstamo: 180.000 × 80 % = 144.000 €
- Entrada que pones tú: 200.000 − 144.000 = 56.000 €
Una tasación 20.000 euros más baja te obliga a aportar 16.000 euros más de ahorros, y eso sin contar los gastos de compra, que suelen sumar entre un 10 % y un 12 % del precio.
Para un autónomo, que ya suele encontrar bancos más prudentes, esta diferencia puede decidir si la operación sale o no. Si quieres ver cómo calculan los bancos tu capacidad de endeudamiento, lo explicamos en cuánto me dan de hipoteca si declaro 20.000 euros al año.
Por qué la tasación sale baja
Hay varias razones habituales:
- El mercado ha subido más rápido que las tasaciones. Las tasadoras se basan en ventas reales recientes de la zona, y cuando los precios suben deprisa van por detrás.
- Se ha pagado un precio alto por urgencia, por competencia entre compradores o por un vínculo emocional con la vivienda.
- La vivienda tiene características que la tasadora penaliza: estado de conservación, falta de ascensor, cargas, irregularidades urbanísticas o superficie inferior a la anunciada.
- Hay pocos testigos comparables en la zona, como ocurre en pueblos pequeños o viviendas singulares.
Conocer la causa te ayuda a elegir la mejor salida: no es lo mismo una tasación prudente en una zona con pocas ventas que un precio claramente inflado.
Qué puedes hacer
1. Renegociar el precio con el vendedor
Es la primera opción y, muchas veces, la más eficaz. Una tasación oficial es un argumento objetivo: muestra que un experto independiente valora la vivienda por debajo del precio pactado.
Funciona mejor cuando:
- El vendedor tiene prisa por vender.
- La vivienda lleva tiempo en el mercado.
- La tasación señala defectos concretos, como reformas pendientes o problemas de conservación.
No hace falta que el vendedor baje hasta el valor de tasación. Basta con reducir la diferencia lo suficiente para que tú puedas cubrir el resto.
2. Pedir una segunda tasación
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco está obligado a aceptar una tasación aportada por ti, siempre que:
- La haga una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- Esté en vigor: las tasaciones hipotecarias tienen una validez de seis meses.
- Esté hecha conforme a la normativa de tasaciones hipotecarias.
El banco puede hacer comprobaciones, pero no puede cobrarte por ello ni obligarte a usar su propia tasadora. Una segunda tasación cuesta entre 300 y 600 euros según la vivienda, y no hay garantía de que salga más alta, pero en zonas con pocos comparables o cuando la primera tasadora fue muy prudente, la diferencia puede ser notable.
También puedes pedir a la tasadora que revise su informe si detectas errores, como una superficie mal medida o testigos que no se parecen a tu vivienda. Aporta pruebas: planos, la nota simple, el certificado de eficiencia energética o ventas recientes de viviendas similares.
3. Aportar más ahorros
Si tienes margen, la solución más simple es cubrir la diferencia con dinero propio. Antes de hacerlo, asegúrate de que no te quedas sin colchón para los gastos de compra ni para imprevistos tras la mudanza.
4. Cambiar de banco
No todos los bancos financian igual. Algunos ofrecen hasta el 90 % o el 95 % del valor en determinados perfiles o con viviendas de su propia cartera. Otro banco encargará además su propia tasación, que puede salir distinta.
Para autónomos, la elección de entidad pesa todavía más. Tienes un análisis en qué bancos son más flexibles con autónomos.
5. Sumar un avalista o una garantía adicional
Si el problema es que el banco no quiere prestar más del 80 % de la tasación, puedes ofrecer garantías adicionales:
- Un avalista, normalmente un familiar con ingresos o patrimonio, que responde si tú no pagas.
- Una doble garantía: hipotecar también otra vivienda, por ejemplo de tus padres, por una parte del préstamo. Así el banco presta más de lo que permitiría la vivienda sola.
Ambas opciones comprometen a otra persona, así que conviene valorarlas con calma. Lo explicamos en detalle en el avalista y las garantías en la hipoteca de autónomo.
6. Revisar si puedes acceder a avales públicos
Existen líneas de avales públicos para la compra de la primera vivienda, dirigidas sobre todo a jóvenes y familias con hijos menores, que permiten al banco financiar más del 80 % porque el Estado o la comunidad autónoma garantiza una parte del préstamo. Tienen límites de ingresos y de precio, y no todos los bancos participan, así que pregunta directamente a tu entidad si estás dentro.
7. Sumar ingresos con un cotitular
Si el problema no es solo la tasación sino que el préstamo resultante no te alcanza, comprar con tu pareja u otro cotitular con ingresos puede cambiar mucho la operación. Lo analizamos en hipoteca con pareja autónomo y asalariado.
Cuidado con las arras
Es el riesgo más serio. Si ya firmaste un contrato de arras y la compra no sale por falta de financiación, la consecuencia depende de lo que diga el contrato:
- Arras penitenciales, las más habituales: si desistes de la compra, pierdes la señal que entregaste.
- Arras con cláusula de financiación: si el contrato condiciona la compra a obtener la hipoteca, puedes recuperar la señal si el banco no te financia.
Por eso, antes de firmar arras, intenta que el contrato incluya una cláusula que condicione la compra a conseguir la financiación o a que la tasación alcance un valor mínimo. Si ya las firmaste sin esa cláusula, renegociar con el vendedor es todavía más importante: a él tampoco le interesa que la venta se caiga.
La tasación no cambia los impuestos de la compra
Una duda frecuente: si la tasación es más baja, ¿pagas menos impuestos? No. El impuesto de transmisiones patrimoniales se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. La tasación del banco no interviene en ese cálculo.
Lo que sí cambia, si la tasación baja el préstamo, es lo que necesitas tener ahorrado en total. Revisa también los gastos de constitución de la hipoteca para tener la cifra completa.
Cómo evitar que te pase
- Pide una tasación antes de firmar arras, o al menos infórmate de los precios reales de venta en la zona, no solo de los precios anunciados.
- Incluye una cláusula de financiación en el contrato de arras.
- Cuenta con un colchón de ahorro por encima del 20 % de entrada más gastos.
- Prepara bien tu expediente, para poder moverte rápido a otro banco si hace falta. Tienes la lista completa en la documentación para una hipoteca de autónomo.
- Pide un estudio previo a uno o varios bancos para conocer el porcentaje máximo que te financiarían. Te explicamos cómo analizan tu solicitud en cómo estudia el banco la aprobación de una hipoteca para autónomos.
Errores frecuentes
- Firmar arras sin cláusula de financiación. Si el banco no presta lo suficiente, puedes perder la señal.
- Dar por hecho que el banco financiará el 80 % del precio. Financia el 80 % del menor valor entre precio y tasación.
- Rendirse a la primera tasación. Puedes aportar otra de una tasadora homologada.
- No usar la tasación para negociar. Es el mejor argumento que tienes ante el vendedor.
- Quedarse sin colchón para cubrir la diferencia y luego no poder pagar los gastos de compra.
- Pensar que una tasación baja reduce los impuestos. Los impuestos se calculan sobre el precio o el valor de referencia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir yo la tasadora?
Sí. Puedes encargar la tasación a cualquier sociedad homologada por el Banco de España, y el banco está obligado a aceptarla si está en vigor y cumple la normativa.
¿Quién paga la tasación?
El comprador. Es uno de los gastos que corresponden al prestatario, junto con la nota simple y, en su caso, la gestoría de la compra.
¿Puedo reclamar si la tasación me parece injusta?
Puedes pedir a la tasadora que revise el informe, aportando datos que demuestren errores, como la superficie o los testigos usados. Si no la cambia, la alternativa es encargar otra tasación.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Seis meses. Si la compra se retrasa más, el banco puede pedir una nueva.
¿El vendedor está obligado a bajar el precio?
No. La tasación es un argumento para negociar, pero el vendedor puede mantener el precio pactado. Si hay arras firmadas, el precio ya está acordado y solo se cambia si las dos partes están de acuerdo.
¿Me pueden financiar el 100 %?
Es poco habitual. Algunas entidades lo hacen con viviendas de su propia cartera, con avales públicos para jóvenes o con garantías adicionales. Siendo autónomo es todavía más difícil, así que lo prudente es contar con la entrada y los gastos.
¿Qué pasa si la tasación sale por encima del precio?
No cambia nada: el banco calcula la financiación sobre el precio de compra, que es el valor más bajo.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Las condiciones de financiación dependen del análisis de riesgo de cada entidad y de las características de la vivienda. Antes de firmar arras o una hipoteca, consulta directamente con las entidades o con un asesor.