Última actualización: 6 de octubre de 2026
Declarar 20.000 euros al año como autónomo permite acceder a una hipoteca, pero el importe depende mucho menos de esa cifra que de cómo la lean los bancos. La entidad no mira lo que facturas, sino lo que te queda: el rendimiento neto de tu declaración de la renta, después de gastos e impuestos. Con ese dato calcula cuánto puedes pagar cada mes sin ahogarte, y a partir de esa cuota sale el préstamo máximo.
En este artículo verás cómo hace el banco esa cuenta paso a paso, cuánto podrías pedir en distintos escenarios y qué puedes hacer para que te concedan más.
En 30 segundos
- Los bancos calculan sobre el rendimiento neto de la renta, no sobre la facturación.
- Con 20.000 euros de rendimiento neto, los ingresos netos rondan los 1.400 euros al mes después de IRPF.
- La mayoría de entidades no aprueban cuotas por encima del 30-35 % de esos ingresos, unos 490 euros al mes.
- Con esa cuota, a 30 años y un tipo del 3 %, el préstamo máximo ronda los 116.000 euros.
- Eso permite comprar una vivienda de unos 145.000 euros si el banco financia el 80 %.
- Necesitarás ahorros de alrededor del 30 % del precio para la entrada y los gastos de compra.
- Pedirla con pareja, no tener otras deudas y presentar dos o tres años de ingresos estables aumenta mucho el importe.
Qué significa «declarar 20.000 euros» para el banco
Antes de hacer números hay que aclarar a qué 20.000 euros nos referimos, porque es el error más común entre autónomos.
Si 20.000 euros es lo que facturas, la cifra que importa al banco será bastante menor. A la facturación hay que restarle los gastos deducibles de la actividad, incluida la cuota de autónomos. Lo que queda es el rendimiento neto, que es el que figura en la declaración del IRPF.
Si 20.000 euros es tu rendimiento neto, ya estás en la cifra con la que trabaja el banco. Es el supuesto que usamos en todos los cálculos de este artículo.
Además, la mayoría de entidades no se quedan con un solo año. Suelen pedir las dos o tres últimas declaraciones de la renta y hacer la media, o tomar la más baja si los ingresos han caído. Si el último año declaraste 20.000 euros pero el anterior 14.000, el banco puede calcular sobre una cifra cercana a 17.000. Es una de las razones por las que unos bancos son más flexibles que otros con los autónomos.
Paso 1: de rendimiento neto a ingresos netos mensuales
El banco necesita saber cuánto dinero entra realmente en tu cuenta cada mes. Para eso descuenta el IRPF del rendimiento neto.
Con 20.000 euros de rendimiento neto, una persona sin hijos y sin otras rentas paga aproximadamente entre 3.000 y 3.200 euros de IRPF al año. La cifra exacta varía según la comunidad autónoma y la situación personal.
El resultado aproximado es este:
- Rendimiento neto anual: 20.000 euros
- IRPF aproximado: 3.100 euros
- Ingresos netos anuales: unos 16.900 euros
- Ingresos netos mensuales: unos 1.400 euros
Paso 2: la cuota máxima que aceptará el banco
Aquí entra la tasa de esfuerzo, el porcentaje de los ingresos netos que se destina a pagar deudas. La práctica bancaria habitual, en línea con las recomendaciones del Banco de España, es no superar el 30-35 %. Con autónomos los bancos suelen ser más conservadores que con asalariados y tienden a quedarse en la parte baja de esa horquilla.
Con 1.400 euros netos al mes:
- Al 30 % de esfuerzo: cuota máxima de unos 420 euros.
- Al 35 % de esfuerzo: cuota máxima de unos 490 euros.
En los cálculos siguientes usamos 490 euros, que es el escenario favorable para un autónomo con ingresos estables y sin otras deudas.
Ten en cuenta que la tasa de esfuerzo incluye todas tus deudas, no solo la hipoteca. Si ya pagas un préstamo del coche o tienes tarjetas aplazadas, esa cantidad se resta de la cuota disponible.
Paso 3: cuánto préstamo sale de esa cuota
Con una cuota fija de 490 euros al mes, el importe del préstamo depende del plazo y del tipo de interés. Estos son valores orientativos para una hipoteca a tipo fijo:
| Tipo de interés | 25 años | 30 años |
|---|---|---|
| 2,5 % | unos 109.000 € | unos 124.000 € |
| 3,0 % | unos 103.000 € | unos 116.000 € |
| 3,5 % | unos 98.000 € | unos 109.000 € |
Como ves, alargar el plazo a 30 años aumenta el importe en más de 10.000 euros, pero también encarece el total de intereses. El plazo máximo depende además de tu edad: la mayoría de bancos exigen que el préstamo termine antes de que cumplas 70 o 75 años.
El tipo que consigas no depende solo del mercado. También influye la vinculación que aceptes (seguros, domiciliaciones, tarjetas), y te explicamos cómo hacerlo en cómo negociar la vinculación de la hipoteca.
Paso 4: qué vivienda puedes comprar
Que el banco te preste 116.000 euros no significa que puedas comprar una casa de 116.000 euros. Las entidades financian normalmente un máximo del 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor. Con autónomos no es raro que se queden en el 70-75 %.
Con un préstamo de 116.000 euros al 80 %, el precio máximo de la vivienda sería de unos 145.000 euros.
Los ahorros que necesitas
Para una vivienda de 145.000 euros tendrás que aportar dos cosas:
- La entrada, el 20 % que no financia el banco: unos 29.000 euros.
- Los gastos de compra, entre el 10 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma: entre 14.500 y 17.400 euros. La mayor parte corresponde al ITP o al IVA y AJD, más notaría, registro y gestoría.
En total, necesitarías ahorrados entre 43.000 y 46.000 euros. Puedes ver el desglose completo en gastos de constitución de la hipoteca: tasación, notaría y registro y quién paga los gastos de la hipoteca. Si compras vivienda nueva, consulta también el impuesto de actos jurídicos documentados por comunidad autónoma.
Escenarios que cambian mucho el resultado
Los mismos 20.000 euros pueden dar resultados muy distintos según tu situación. Estos ejemplos están calculados a 30 años y al 3 %:
Autónomo solo, sin deudas. Cuota máxima de 490 euros y préstamo de unos 116.000 euros. Es el caso base.
Autónomo con un préstamo del coche de 200 euros al mes. La cuota disponible para la hipoteca baja a 290 euros, y el préstamo se queda en unos 69.000 euros. Una deuda pequeña recorta casi a la mitad la capacidad de endeudamiento.
Autónomo con pareja asalariada que gana 1.200 euros netos. Los ingresos conjuntos suben a 2.600 euros, la cuota máxima a unos 910 euros y el préstamo a unos 216.000 euros. Pedir la hipoteca entre dos es la forma más eficaz de aumentar el importe.
Autónomo con menos de dos años de actividad. Muchos bancos ni siquiera estudian la operación. Los que lo hacen suelen exigir más ahorro, avalistas o una financiación más baja.
Qué valoran los bancos además de los ingresos
El importe que te concedan no depende solo de la cifra declarada. Las entidades analizan también:
- La antigüedad en la actividad. Lo habitual es pedir un mínimo de dos años, y muchos bancos prefieren tres.
- La estabilidad de los ingresos. Unos ingresos que crecen o se mantienen inspiran más confianza que unos que suben y bajan mucho.
- El sector. Las actividades con clientes recurrentes o demanda estable se valoran mejor que las muy estacionales.
- El historial financiero. No figurar en ficheros de morosos y no tener descubiertos en la cuenta es imprescindible.
- El ahorro previo. Llegar con más del 30 % ahorrado reduce el riesgo para el banco y mejora las condiciones.
- Estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. Te pedirán certificados que lo acrediten.
Cómo aumentar el importe que te conceden
Si la cifra que te sale se queda corta, hay margen de maniobra:
- Cancela deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca. Liquidar un préstamo del coche o una tarjeta aplazada libera cuota y puede suponer decenas de miles de euros más.
- Pídela con tu pareja o con un cotitular. Sumar ingresos es lo que más mueve la cifra.
- Alarga el plazo, siempre que tu edad lo permita.
- Espera a tener una declaración mejor. Si este año vas a declarar más que el anterior, presentar la nueva renta puede subir la media.
- Aporta más ahorro. Con una entrada mayor, el banco presta menos en proporción al valor de la vivienda y se muestra más flexible.
- Prepara bien la documentación. Un expediente completo y ordenado agiliza el estudio y transmite solvencia. Te explicamos cada fase en el proceso de la hipoteca para autónomos hasta la firma en notaría.
- Compara varias entidades. Los criterios con autónomos varían mucho de un banco a otro. Puedes empezar por las condiciones de Santander, CaixaBank, BBVA, Bankinter, ING y Sabadell.
Preguntas frecuentes
¿Me dan hipoteca si declaro 20.000 euros al año?
Sí, siempre que esa cifra sea tu rendimiento neto, tengas al menos dos años de actividad, cuentes con ahorros para la entrada y los gastos y no arrastres otras deudas importantes. Con esos requisitos, lo razonable es aspirar a un préstamo de entre 100.000 y 125.000 euros.
¿El banco mira la facturación o el rendimiento neto?
El rendimiento neto de la declaración de la renta. La facturación sirve como contexto, pero el cálculo de la capacidad de pago se hace sobre lo que realmente te queda.
¿Puedo conseguir financiación del 100 %?
Es muy difícil siendo autónomo. Algunas entidades lo hacen con inmuebles de su propia cartera o con avales públicos para jóvenes, pero lo normal es que financien como máximo el 80 %.
¿Cuántas declaraciones de la renta me pedirán?
Normalmente las dos últimas, y en algunos bancos las tres. También te pedirán los modelos trimestrales del año en curso para comprobar que la actividad sigue igual.
¿Cuenta la cuota de autónomos como deuda?
No. La cuota de autónomos ya está restada como gasto en el rendimiento neto, así que no se vuelve a descontar en la tasa de esfuerzo.
¿Me conviene tipo fijo o variable con estos ingresos?
Con unos ingresos ajustados, el tipo fijo da la seguridad de una cuota que no cambia, y eso facilita planificar los meses de menos facturación. El variable puede salir más barato al principio, pero cualquier subida de tipos te afecta de lleno.
¿Y si ya tengo una hipoteca y quiero cambiar de banco?
Es posible, pero el nuevo banco volverá a estudiar tus ingresos. Lo explicamos en la subrogación o el cambio de hipoteca siendo autónomo.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras son aproximadas y orientativas: el importe final depende del análisis de riesgo de cada entidad, de tu situación personal y fiscal y de las condiciones del mercado en el momento de solicitar la hipoteca. Antes de tomar una decisión, consulta directamente con las entidades o con un asesor.