Hipoteca para autónomos en Unicaja: requisitos y condiciones

Última actualización: 5 de noviembre de 2026

Unicaja es una de las entidades con más presencia en Andalucía, Castilla y León y otras zonas de España, y para muchos autónomos es la oficina más cercana o el banco donde ya tienen su cuenta. Pero las condiciones que publica para sus hipotecas están pensadas para el cliente general, y lo que acaba ofreciendo a un trabajador por cuenta propia depende del estudio que haga de sus ingresos.

En este artículo verás qué tipos de interés publica Unicaja, cuánto financia, qué vinculaciones exige para bonificar el tipo, qué documentación necesitas como autónomo y qué condiciones debes pedir por escrito antes de aceptar una oferta.

En 30 segundos

Unicaja ofrece hipoteca fija y variable, con tipos que varían según tu tramo de ingresos.
La fija publica un TIN del 3,10 % o 3,30 % bonificado, con una TAE del 4,09 % o 4,29 %.
La variable publica un TIN del 1,90 % o 2,30 % el primer año y después euríbor + 0,55 o + 0,65 puntos con bonificaciones.
Financia hasta el 80 % en vivienda habitual y hasta el 70 % en segunda vivienda, sobre el menor valor entre precio y tasación.
Con la Hipoteca Joven, para titulares de hasta 35 años, y un programa público de aval la financiación puede llegar al 100 %: hasta el 20/06/2027 en Andalucía y hasta el 31/12/2027 con la línea ICO, que sirve en cualquier comunidad.
Plazo máximo de 30 años, con una edad al vencimiento de hasta 75 años en vivienda habitual.
Comisión de apertura del 0,15 %.
Para un autónomo, estas condiciones no son automáticas: el banco puede ofrecer menos financiación o un tipo distinto tras estudiar tu perfil.

Tipos de interés publicados

Unicaja publica dos tipos según el tramo de ingresos del cliente. Son las condiciones generales anunciadas, no una oferta aprobada para un autónomo.

Hipoteca fija

Concepto	Condición publicada
TIN inicial	3,15 % o 3,35 %, según tramo de ingresos
TIN con bonificaciones	3,10 % o 3,30 %
TAE publicada	4,09 % o 4,29 %
Financiación	Hasta el 80 % en vivienda habitual
Plazo máximo	30 años
Comisión de apertura	0,15 %

La cuota no cambia durante toda la vida del préstamo, siempre que mantengas las vinculaciones que dan derecho a la bonificación.

Hipoteca variable

Concepto	Condición publicada
TIN primer año	1,90 % o 2,30 %
Después, con bonificaciones	Euríbor + 0,55 o + 0,65 puntos
Después, sin bonificaciones	Euríbor + 1,55 o + 1,65 puntos
TAE variable publicada	4,33 % o 4,46 % con bonificaciones
Financiación	Hasta el 80 % en vivienda habitual
Plazo máximo	30 años
Comisión de apertura	0,15 %

El primer año el tipo es bajo, pero a partir del segundo la cuota depende del euríbor, que se revisa periódicamente.

Fíjate en la diferencia entre la TAE y el TIN: la TAE es mucho más alta porque incluye el coste de los productos vinculados y la comisión de apertura. Por eso conviene comparar siempre la TAE entre bancos, no el TIN.

¿Fija o variable?

Para un autónomo con ingresos irregulares, la fija da la tranquilidad de una cuota que no cambia, lo que facilita planificar los meses de menos facturación. La variable puede salir más barata si el euríbor se mantiene bajo, pero cualquier subida te afecta de lleno. Lo analizamos en hipoteca fija, variable o mixta para autónomos.

Cuánto te puede costar al mes

Ejemplo con un préstamo de 120.000 euros a 30 años:

Hipoteca fija al 3,10 % bonificado: unos 512 euros al mes durante toda la vida del préstamo.

Hipoteca variable:

Primer año, al 1,90 %: unos 438 euros al mes.
Desde el segundo año, con un euríbor del 2,20 % más 0,55 puntos (2,75 %): unos 488 euros al mes.
Si el euríbor subiera al 4 % (4,55 % en total): unos 606 euros al mes.
Sin bonificaciones, con el euríbor al 2,20 % más 1,55 puntos: unos 550 euros al mes.

Las cifras son orientativas. El ejemplo muestra dos cosas importantes: el tipo del primer año de la variable es temporal, y perder las bonificaciones encarece la cuota de forma notable.

Si quieres calcular cuánto te prestarían según lo que declaras, consulta cuánto me dan de hipoteca si declaro 20.000 euros al año.

Porcentaje de financiación y plazos

Concepto	Condición publicada
Primera vivienda habitual	Hasta el 80 %
Segunda vivienda	Hasta el 70 %
Base de cálculo	El menor entre precio de compra y tasación
Plazo máximo	30 años
Edad al vencimiento	Hasta 75 años en primera residencia y 70 en segunda

En la práctica: para una vivienda de 150.000 euros, si la tasación no sale por debajo del precio, el préstamo podría llegar a 120.000 euros. Tendrías que aportar los 30.000 euros restantes, más los impuestos y gastos de compra, que suelen sumar entre un 10 % y un 12 % del precio.

Para un autónomo, ese 80 % es un máximo, no una garantía. Si el banco considera que tu perfil tiene más riesgo, puede aprobar menos financiación. Y si la tasación sale baja, el préstamo también baja, como explicamos en qué hacer si la tasación sale por debajo del precio de compra.

La edad al vencimiento también limita el plazo: si tienes 50 años, el préstamo tendría que terminar como máximo a los 75, es decir, a 25 años vista.

La Hipoteca Joven y los avales públicos: cómo llegar al 100 %

Ese 80 % es el techo de la oferta general, pero no es el techo de Unicaja. El banco tiene una Hipoteca Joven para operaciones en las que ningún titular supere los 35 años, y sobre ella aplica los programas públicos de aval. Con uno de esos programas la financiación puede llegar al 100 %, y ahí es donde está la diferencia real para un autónomo que tiene ingresos pero no tiene la entrada ahorrada.

El mecanismo es sencillo: un organismo público avala la parte del préstamo que pasa del 80 %, así que el banco te presta el 100 % pero sigue arriesgando solo el 80 %. Lo que cambia de una comunidad a otra es el porcentaje y la fecha hasta la que Unicaja comercializa cada programa. Estas son las condiciones que publica a 5 de noviembre de 2026:

Programa	Financiación máxima	Condiciones válidas hasta
Línea ICO (estatal, válida en cualquier comunidad)	100 %	31/12/2027
Madrid	100 %	23/09/2027
Andalucía (Garantía Vivienda Andalucía)	100 %	20/06/2027
Comunitat Valenciana	100 %	31/12/2026
Galicia	100 %	31/12/2026
Cantabria	100 %	31/12/2026
Castilla y León	97,5 %	31/12/2026
Extremadura	95 %	31/12/2026
Melilla	—	Comercialización cerrada

Fíjate en la primera fila, porque es la que casi nadie aprovecha: la línea ICO no depende de tu comunidad. Si vives en una región sin programa propio, o si el de tu comunidad vence antes, el aval estatal sigue ahí hasta finales de 2027. Y fíjate también en las fechas: cuatro de estos programas vencen el 31 de diciembre de 2026. Si encajas en uno de ellos, el calendario importa.

El requisito que deja fuera a muchos autónomos

Aquí viene la letra pequeña que te interesa más que el porcentaje. Según la resolución de la Secretaría General de Vivienda que convocó estas garantías (BOJA número 177), el programa andaluz exige que la vivienda esté situada en un municipio de Andalucía, que sea tu primera vivienda y que la destines a tu domicilio habitual durante al menos dos años desde la compra. Y la nota de Unicaja Banco al adherirse al programa añade un requisito más: estar al corriente en las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

Para un asalariado eso es un trámite. Para un autónomo puede ser el muro: si tienes un aplazamiento abierto con Hacienda, una deuda fraccionada con la Tesorería de la Seguridad Social o un trimestre sin presentar, es muy posible que no te den el certificado de estar al corriente. Y sin ese certificado no hay aval, por mucho que el banco te quiera dar la hipoteca.

Así que si te planteas esta vía, el orden correcto es: primero pide tus certificados de estar al corriente en la Agencia Tributaria y en la Seguridad Social, y después ve al banco. Al revés te puedes llevar meses de papeleo para nada.

Y ten claro que son dos puertas, no una: el aval cubre el riesgo del banco por encima del 80 %, pero no sustituye su análisis. Unicaja sigue estudiando tus declaraciones, tu antigüedad y tu capacidad de pago igual que en cualquier otra operación. El aval te resuelve la entrada; no te resuelve demostrar ingresos.

Vinculaciones para conseguir el tipo bonificado

Unicaja contempla varias vinculaciones para rebajar el tipo de interés. En su hipoteca fija publica estas:

Domiciliación de ingresos: nómina o ingresos que cumplan las condiciones del producto. Como autónomo, normalmente se valoran los ingresos de tu actividad o la domiciliación de la cuota de autónomos y los impuestos.
Tarjeta de crédito, con un consumo mínimo establecido en el contrato.
Seguro de hogar.
Seguro de vida asociado al préstamo.
Plan de pensiones o fondos de inversión, con las aportaciones o saldos que correspondan.

No des por hecho que tienes que contratarlo todo ni que la bonificación será la misma para un autónomo. Lo importante es comparar: suma el coste anual de los seguros y las aportaciones obligatorias y compáralo con lo que te ahorras en intereses. A veces renunciar a una vinculación cara sale más barato que mantenerla. Te explicamos cómo hacer esa cuenta en cómo negociar la vinculación de la hipoteca.

Un matiz importante: el seguro de daños de la vivienda es obligatorio en cualquier hipoteca, pero puedes contratarlo con la compañía que elijas. Para que algunos seguros cuenten como bonificación, en cambio, Unicaja puede pedirte que se contraten a través de su mediación. Y ahí hay un choque con la ley que conviene conocer, porque es dinero.

El artículo 17 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a la entidad a aceptar pólizas de cualquier otra aseguradora con prestaciones equivalentes, le prohíbe cobrarte nada por analizarlas y establece que aceptar una póliza distinta de la suya no puede empeorar las condiciones de tu préstamo.

Dicho de otra manera: que el banco exija su seguro para darte la bonificación, y que perderla por traer el tuyo no cuente como empeorar tus condiciones, son dos cosas discutibles. En la práctica cada oficina lo resuelve a su manera, así que no des por perdida la pelea ni la des por ganada: pregunta expresamente si aceptan una póliza equivalente de otra compañía manteniendo la bonificación, y pide la respuesta por escrito.

Requisitos para un autónomo

Requisitos que publica Unicaja

Para su hipoteca variable, Unicaja indica que hay que:

Ser persona física y residente en España.
Tener ingresos y patrimonio en euros.
Abrir una cuenta corriente en Unicaja.
Contratar un seguro de daños para la vivienda.
Superar el estudio de viabilidad y riesgo del banco.

No publica un mínimo de años de actividad ni un ingreso mínimo específico para autónomos. Eso no significa que no los tenga en cuenta: simplemente se valoran en el estudio de cada caso.

Documentación que conviene preparar

La lista exacta debe confirmarla el gestor, pero lo habitual es que te pidan:

DNI o NIE.
Declaraciones del IRPF de los dos o tres últimos años.
Declaraciones trimestrales de IVA e IRPF del año en curso (modelos 303 y 130 o 131).
Resúmenes anuales de IVA (modelo 390).
Extractos bancarios de los últimos meses y recibos de la cuota de autónomos.
Información sobre préstamos, tarjetas, otras deudas y ahorros.
Documentación de la vivienda y, cuando esté disponible, la tasación.

Tienes la lista completa en la documentación para una hipoteca de autónomo, y lo que mira el banco en cada documento en cómo demuestra sus ingresos un autónomo ante el banco.

Qué valorará el banco

La regularidad de tus ingresos a lo largo de los últimos años.
La antigüedad de la actividad. Con menos de dos años, la aprobación es mucho más difícil.
El rendimiento neto real, después de gastos e impuestos, no la facturación.
Tu nivel de endeudamiento y el ahorro disponible para la entrada y los gastos.

Te explicamos el análisis completo en cómo estudia el banco la aprobación de una hipoteca para autónomos.

Qué condiciones debes pedir por escrito

Antes de aceptar una oferta, pide al gestor estos datos por escrito. Te servirán para comparar Unicaja con otros bancos en igualdad de condiciones.

Lista para la visita al banco:

☐ TIN y TAE con bonificaciones y sin ellas.
☐ Porcentaje máximo de financiación aplicable a tu perfil.
☐ Plazo máximo y edad al vencimiento.
☐ Productos vinculados y coste anual de cada uno.
☐ Comisión de apertura y condiciones de amortización anticipada.
☐ Documentación fiscal exigida a autónomos.
☐ Cuota mensual y simulación si suben los tipos.

Antes de firmar, el banco está obligado a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con todas las condiciones de la oferta. Revísala con calma y compárala con lo que te dijeron en la oficina.

Unicaja frente a otros bancos

Unicaja puede ser una buena opción si ya eres cliente, si tienes tu actividad domiciliada allí o si vives en una zona donde tiene mucha implantación, porque el gestor conoce tu historial. Pero conviene comparar al menos dos o tres ofertas. Puedes ver las condiciones de otras entidades en:

Y si quieres un análisis general, revisa qué bancos son más flexibles con autónomos.

Preguntas frecuentes

¿Unicaja da hipotecas a autónomos?

Sí. Sus hipotecas no excluyen a los autónomos, pero las condiciones finales dependen del estudio de viabilidad y riesgo que haga el banco sobre tus ingresos, tu antigüedad y tu endeudamiento.

¿Cuántos años de actividad pide Unicaja?

No publica un mínimo concreto. En la práctica, la mayoría de bancos piden al menos dos años de actividad con ingresos estables, y Unicaja lo valorará en el estudio de tu caso.

¿Por qué hay dos tipos de interés distintos?

Unicaja publica dos tipos según el tramo de ingresos del cliente. Los ingresos más altos suelen tener acceso al tipo más bajo.

¿Es obligatorio contratar todos los productos vinculados?

No. Las vinculaciones solo sirven para rebajar el tipo. Puedes no contratarlas y asumir un tipo más alto. Lo importante es comparar el coste de los productos con el ahorro en intereses.

¿Puedo contratar el seguro de hogar con otra compañía?

Sí. El seguro de daños obligatorio puedes contratarlo donde quieras. Para que cuente como bonificación, Unicaja puede pedirte que sea uno de sus seguros mediados, pero el artículo 17 de la Ley 5/2019 obliga a la entidad a aceptar pólizas equivalentes de otras compañías y establece que eso no puede empeorar las condiciones de tu préstamo. Es un punto discutido y cada oficina lo resuelve a su manera: pregunta expresamente si mantienen la bonificación con una póliza equivalente de otra aseguradora y pide la respuesta por escrito.

¿Unicaja financia más del 80 %?

Sí. En su oferta general el máximo publicado es el 80 % en vivienda habitual y el 70 % en segunda, pero con la Hipoteca Joven y un programa público de aval la financiación puede llegar al 100 %: hasta el 20/06/2027 con el programa Garantía Vivienda Andalucía y hasta el 31/12/2027 con la línea ICO, que sirve en cualquier comunidad. Para esa vía ningún titular puede superar los 35 años y hay que estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social. Al margen de los avales públicos, también se puede superar el 80 % con garantías adicionales, como explicamos en el avalista y las garantías en la hipoteca de autónomo.

¿Las condiciones que publica son las que me darán?

No necesariamente. Son las condiciones generales anunciadas. La oferta real para un autónomo puede ser distinta, por eso conviene pedirla por escrito y revisar la FEIN.

Conclusión

En su oferta general, Unicaja es un banco correcto para un autónomo pero sin nada que lo haga especial. El plazo de 30 años es una ventaja real frente a entidades que se quedan en 25, porque cinco años más significan una cuota más baja y la cuota es lo que decide si te aprueban. A cambio, no ofrece nada específico para autónomos: no acepta el recibo del RETA como justificante de ingresos ni tiene un producto pensado para ingresos irregulares, y publica tipos por tramos de ingresos, lo que juega en contra de quien declara poco aunque facture bien.

Hay un detalle pequeño que conviene mirar: la comisión de apertura del 0,15 %. Parece nada, pero sobre un préstamo de 120.000 euros son 180 euros que varias entidades de la competencia no cobran, porque tienen la apertura al 0 %. No es motivo para descartar a Unicaja, sí lo es para ponerlo sobre la mesa al negociar: es justo el tipo de comisión que una oficina puede quitar si quiere la operación.

Pero el motivo de verdad para sentarte con ellos es otro, y no tiene que ver con sus tipos: Unicaja está adherido a los programas públicos de aval. Si ningún titular pasa de 35 años y es tu primera vivienda, ahí puedes llegar al 100 % sin tener la entrada ahorrada, que para un autónomo descapitalizado por su propio negocio suele ser la diferencia entre comprar y no comprar. Y la línea ICO funciona en cualquier comunidad, no solo en Andalucía.

Si vas por esa vía, el orden importa: primero los certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social, después el banco, y después el piso. Y pide las dos FEIN, la bonificada y la que no, para saber si las vinculaciones te compensan de verdad. Ese punto de interés que te rebajan se lo pueden comer los seguros y las aportaciones obligatorias, y la única forma de verlo es comparar los totales en lugar de los tipos.

Fuentes oficiales

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Artículo 17, sobre prácticas de venta vinculada y el derecho a aportar pólizas equivalentes de otra aseguradora.
Unicaja Banco, ficha de la Hipoteca Joven. Fuente de los porcentajes de financiación, el límite de edad, el plazo, la comisión de apertura y la tabla de programas públicos de aval con sus fechas de validez. Consultada el 5 de noviembre de 2026; la propia ficha indica que sus TAE están calculadas a esa misma fecha.
Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Secretaría General de Vivienda, por la que se convocan las garantías del programa Garantía Vivienda Joven (BOJA número 177). Fuente de los requisitos de localización de la vivienda y de permanencia como domicilio habitual, y de la lista de entidades adheridas.
Acuerdo de 18 de junio de 2025, del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía, por el que se amplía el programa: la edad pasa de 35 a 40 años y la garantía del 15 % al 20 % del precio de referencia.

Dos advertencias sobre estas fuentes. La primera, que las condiciones comerciales de cualquier banco cambian sin aviso: antes de dar por buena una cifra, compruébala en la oficina o pide la FEIN, que es el único documento que obliga a la entidad. La segunda, que los programas públicos de aval tienen fondo limitado y fecha de cierre, y que la edad y el porcentaje del programa andaluz se han modificado ya varias veces desde 2023: confirma en la oficina qué parámetros están vigentes el día que pidas tu hipoteca.

Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones publicadas por las entidades cambian con frecuencia y la oferta final depende del análisis de riesgo de cada caso. Antes de firmar, consulta las condiciones vigentes directamente con la entidad.