Última actualización: 22 de octubre de 2026
Antes de buscar vivienda, la pregunta clave para un autónomo no es cuánto cuesta el piso, sino qué cuota mensual puede asumir sin ahogarse. Es la cifra que mira el banco para aprobar o rechazar la hipoteca, y la que determina cuánto dinero te prestarán.
El problema es que un autónomo no tiene una nómina fija: sus ingresos cambian de un mes a otro y dependen de lo que declare a Hacienda. En este artículo verás cómo calcula el banco la cuota máxima de un autónomo, una tabla con la cuota orientativa según distintos niveles de ingresos y qué factores pueden subir o bajar esa cifra.
En 30 segundos
- El banco calcula la cuota sobre tus ingresos netos: el rendimiento neto de la declaración de la renta, menos el IRPF.
- La regla habitual es que todas tus deudas juntas no superen el 30-35 % de esos ingresos netos.
- Con autónomos, los bancos suelen ser prudentes y quedarse más cerca del 30 %.
- Con un rendimiento neto de 20.000 euros al año, la cuota máxima ronda los 420-490 euros al mes.
- Con 40.000 euros, sube a unos 760-890 euros al mes.
- Cualquier préstamo o tarjeta que ya pagues se resta de esa cuota.
- Si tus ingresos son irregulares, lo prudente es calcular sobre el peor año, no sobre el mejor.
Cómo calcula el banco tu cuota máxima
El cálculo tiene tres pasos.
1. Parte del rendimiento neto, no de la facturación
El banco no mira lo que facturas, sino lo que te queda después de gastos: el rendimiento neto de la actividad que figura en tu declaración de la renta. La cuota de autónomos y el resto de gastos deducibles ya están descontados ahí.
Normalmente toma la media de los dos o tres últimos años, o el más bajo si tus ingresos han caído. Te explicamos qué documentos usa en cómo demuestra sus ingresos un autónomo ante el banco.
2. Resta el IRPF para obtener los ingresos netos
Al rendimiento neto le quita el impuesto sobre la renta, para saber cuánto dinero entra realmente en tu bolsillo cada año. Divide esa cifra entre doce y obtiene tus ingresos netos mensuales.
3. Aplica la tasa de esfuerzo
La tasa de esfuerzo es el porcentaje de tus ingresos netos que dedicas a pagar deudas. La práctica bancaria habitual, en línea con las recomendaciones del Banco de España, es no superar el 30-35 %. Esa es la cuota máxima que puedes asumir sumando todas tus deudas, no solo la hipoteca.
Lo explicamos en detalle en la capacidad de endeudamiento de un autónomo.
Tabla: cuota máxima según tus ingresos
Cálculo orientativo para un autónomo sin hijos, sin otras deudas y con el IRPF estatal y autonómico general. El préstamo se calcula a 30 años y a un tipo fijo del 3 %, con una tasa de esfuerzo del 35 %.
| Rendimiento neto anual | Ingresos netos al mes | Cuota al 30 % | Cuota al 35 % | Préstamo aproximado |
|---|---|---|---|---|
| 15.000 € | 1.090 € | 327 € | 381 € | 90.000 € |
| 20.000 € | 1.406 € | 422 € | 492 € | 117.000 € |
| 25.000 € | 1.699 € | 510 € | 595 € | 141.000 € |
| 30.000 € | 1.991 € | 597 € | 697 € | 165.000 € |
| 40.000 € | 2.546 € | 764 € | 891 € | 211.000 € |
| 50.000 € | 3.071 € | 921 € | 1.075 € | 255.000 € |
| 60.000 € | 3.596 € | 1.079 € | 1.259 € | 299.000 € |
Las cifras son aproximadas: el IRPF real depende de tu comunidad autónoma, de tus hijos y de otras circunstancias personales. Si quieres ver el cálculo paso a paso con un caso concreto, lo tienes en cuánto me dan de hipoteca si declaro 20.000 euros al año, y más ejemplos en cuánto te presta el banco siendo autónomo.
Qué hace bajar tu cuota máxima
Otras deudas
La tasa de esfuerzo incluye todas tus deudas. Si ya pagas un préstamo del coche de 200 euros al mes, se resta de tu cuota disponible:
- Rendimiento neto de 30.000 euros, cuota máxima al 35 %: 697 euros.
- Menos el préstamo del coche: 200 euros.
- Cuota disponible para la hipoteca: 497 euros.
Eso reduce el préstamo de unos 165.000 euros a unos 118.000 euros. Una deuda pequeña puede costarte casi 50.000 euros de financiación.
También cuentan las tarjetas de crédito aplazadas, los préstamos personales y los aplazamientos con Hacienda o la Seguridad Social. Te explicamos este último caso en la hipoteca para autónomos con deudas o aplazamientos con Hacienda.
Ingresos irregulares o en descenso
Si un año ganaste 35.000 euros y el siguiente 22.000, el banco no calculará sobre el mejor año. Usará la media o directamente el más bajo. Lo explicamos en cómo se calcula la cuota hipotecaria con ingresos irregulares y, si tu actividad tiene temporadas, en la hipoteca para autónomos con ingresos estacionales.
Poca antigüedad
Con menos de dos años de actividad, muchos bancos aplican una tasa de esfuerzo más baja o directamente no estudian la operación.
Tributar por módulos
En estimación objetiva, el rendimiento neto que resulta de los módulos suele ser inferior a lo que realmente ganas, y eso limita la cuota. Te explicamos cómo compensarlo en la hipoteca para autónomos en módulos.
Qué hace subir tu cuota máxima
Pedir la hipoteca con otra persona
Sumar los ingresos de un cotitular es lo que más mueve la cifra. Si tu pareja cobra una nómina de 1.400 euros netos y tú tienes 1.991 euros netos al mes, los ingresos conjuntos son 3.391 euros, y la cuota máxima al 35 % sube a unos 1.187 euros. Lo analizamos en la hipoteca con pareja autónomo y asalariado.
Compaginar nómina y actividad
Si además de tu actividad tienes una nómina, el banco puede sumar ambos ingresos, aunque cada uno con su propio análisis. Lo explicamos en la hipoteca para autónomos pluriactivos.
Cancelar deudas antes de pedir la hipoteca
Liquidar un préstamo pequeño o una tarjeta aplazada libera cuota inmediatamente.
Alargar el plazo
Con la misma cuota, a 30 años te prestan más que a 25. Pero el plazo tiene un límite de edad: la mayoría de bancos exigen que la hipoteca termine antes de los 70 o 75 años.
La cuota que te aprueban no es la que debes pagar
Que el banco te autorice una cuota de 700 euros no significa que debas comprometerte a pagarla. Como autónomo, conviene dejar margen:
- Para los meses flojos. Tus ingresos no son fijos, y la cuota sí lo es.
- Para los impuestos. Los pagos trimestrales de IVA e IRPF pueden coincidir con meses de menos facturación.
- Para las subidas de tipos. Si eliges una hipoteca variable, una subida del euríbor puede encarecer la cuota en más de 100 euros al mes. Te lo explicamos en el euríbor y la hipoteca del autónomo y en hipoteca fija, variable o mixta para autónomos.
Una regla prudente para un autónomo es que la hipoteca no supere el 25-30 % de sus ingresos netos en un año malo, no en uno bueno.
Y no olvides la entrada
La cuota determina cuánto te prestan, pero el banco normalmente financia como máximo el 80 % del valor de la vivienda. El 20 % restante y los gastos de compra, entre un 10 % y un 12 % del precio, tienen que salir de tus ahorros. Te explicamos cuánto necesitas en cuánta entrada necesita un autónomo para comprar una vivienda.
Errores frecuentes
- Calcular sobre la facturación. El banco usa el rendimiento neto, que es mucho menor.
- Usar el mejor año. El banco mira la media o el peor de los últimos años.
- Olvidar las deudas que ya tienes. Todas se restan de la cuota disponible.
- Apurar hasta el 35 %. Con ingresos variables, una cuota al límite puede ser difícil de sostener.
- Reducir mucho el rendimiento neto con gastos deducibles justo antes de pedir la hipoteca: pagas menos impuestos, pero te prestan menos.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos puedo dedicar a la hipoteca siendo autónomo?
Entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos, sumando todas tus deudas. Con autónomos, los bancos suelen quedarse más cerca del 30 %.
¿El banco cuenta la cuota de autónomos como una deuda?
No. La cuota de autónomos ya está descontada como gasto en el rendimiento neto, así que no se vuelve a restar.
Con 2.000 euros netos al mes, ¿qué cuota puedo pagar?
Entre 600 y 700 euros al mes, si no tienes otras deudas. A 30 años y al 3 %, eso permite un préstamo de unos 140.000 a 165.000 euros.
¿Cuenta el IVA que cobro como ingreso?
No. El IVA no es un ingreso tuyo: lo cobras y se lo pagas a Hacienda. El banco solo tiene en cuenta el rendimiento neto.
¿Puedo superar el 35 % de tasa de esfuerzo?
Algunos bancos lo aceptan en perfiles muy sólidos, con ahorros altos o ingresos elevados, pero no es lo habitual con autónomos. Si estás cerca del límite, compara entidades. Tienes un análisis en qué bancos son más flexibles con autónomos.
¿Y si mi pareja está en paro?
La cuota se calculará solo con tus ingresos, aunque sus deudas sí cuentan. Lo explicamos en la hipoteca con dos titulares y uno en paro.
¿Cómo puedo mejorar mis opciones?
Cancelando deudas, presentando unos ingresos estables, aportando más ahorro o sumando un cotitular. Tienes más ideas en cómo mejorar la aprobación de la hipoteca siendo autónomo.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras son aproximadas y dependen de tu situación personal, de tu comunidad autónoma y de los criterios de cada entidad. Antes de tomar una decisión, consulta directamente con las entidades o con un asesor.