Última actualización: 14 de septiembre de 2026
La cifra que circula por todas partes es el 20 %, y para un asalariado con nómina indefinida suele ser una referencia razonable. El problema es que a un autónomo esa cifra rara vez le sirve tal cual: lo habitual es que le pidan más, y en algunos perfiles bastante más.
No se trata de una norma escrita ni de una discriminación formal. Es consecuencia directa de cómo el banco calcula el riesgo cuando los ingresos no vienen de una nómina. Entender ese mecanismo es lo que permite saber cuánto vas a necesitar realmente antes de empezar a buscar piso.
En 30 segundos
- La regla general es financiar hasta el 80 % del valor, lo que exige un 20 % de entrada.
- A eso hay que sumar entre un 10 % y un 12 % de gastos, que también se pagan con ahorro propio.
- El ahorro total necesario ronda el 30-32 % del precio de la vivienda.
- A los autónomos con poca antigüedad o rendimiento declarado bajo se les suele pedir entre un 25 % y un 30 % de entrada.
- Aportar más entrada es la palanca más eficaz para conseguir la aprobación y mejorar las condiciones.
- El banco financia sobre el menor valor entre tasación y precio de compra, un detalle que puede disparar la entrada necesaria.
La regla del 80 % y de dónde sale
Los bancos españoles financian con carácter general hasta el 80 % del valor de la vivienda habitual. El 20 % restante lo aporta el comprador.
Ese umbral no es arbitrario. Responde a la normativa de solvencia bancaria: un préstamo que supera el 80 % del valor de la garantía obliga a la entidad a dotar más capital, lo que encarece la operación para el propio banco. Por eso el 80 % funciona como frontera natural, y por eso superarlo exige circunstancias especiales.
Para un autónomo, ese 80 % es el punto de partida, no el punto de llegada. El estudio de riesgos puede rebajarlo si el perfil presenta elementos que aumenten la incertidumbre.
El error de calcular solo la entrada
Aquí está el fallo más caro y más común. Mucha gente ahorra el 20 % y descubre demasiado tarde que necesitaba bastante más.
La entrada no es el único desembolso. Hay que sumar los gastos asociados a la compraventa y a la hipoteca, que el banco no financia y que se pagan el día de la firma:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda de segunda mano, que oscila según la comunidad autónoma
- IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados si es obra nueva
- Notaría, registro y gestoría
- Tasación
En conjunto suponen entre un 10 % y un 12 % del precio, con diferencias notables según dónde compres. El reparto exacto de quién paga qué está detallado en los gastos de una hipoteca para autónomos, y conviene revisarlo porque desde 2019 buena parte de ellos los asume la entidad.
La cuenta real, entonces: para una vivienda de 200.000 euros, necesitas 40.000 de entrada más unos 20.000-24.000 de gastos. Un total cercano a los 62.000 euros.
Por qué a un autónomo le piden más
El banco no aplica un recargo por ser autónomo. Lo que hace es compensar con más garantía la mayor incertidumbre que percibe en tus ingresos.
Tres factores empujan la entrada hacia arriba:
Poca antigüedad en la actividad. Con dos ejercicios justos o una actividad reciente, muchas entidades bajan el porcentaje financiable al 70-75 %. El peso de este factor está explicado en cómo afecta la antigüedad como autónomo a la aprobación.
Rendimiento neto ajustado. Si tu declaración arroja una cifra baja, tu capacidad de endeudamiento se reduce, y la forma de cuadrar la operación es pedir menos capital. Es decir, poner más entrada.
Ingresos irregulares o concentrados. La estacionalidad, la dependencia de un solo cliente o la variación fuerte entre ejercicios llevan al analista a exigir un colchón mayor.
En la práctica, un autónomo con expediente sólido puede moverse en el 20 % estándar. Uno con alguno de estos factores en contra debería calcular con un 25 %, y con un 30 % si concurren varios.
La trampa de la tasación
Este punto pilla desprevenida a mucha gente y puede desbaratar una compra ya avanzada.
El banco no financia el 80 % de lo que pagas. Financia el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación oficial.
Un ejemplo aclara la diferencia. Compras un piso por 200.000 euros y la tasación lo valora en 180.000. El banco calcula sobre 180.000, así que presta 144.000 en lugar de 160.000. Tu entrada pasa de 40.000 a 56.000 euros, y los gastos siguen calculándose sobre el precio real de compra.
En zonas con demanda alta, donde los precios de venta se despegan de las tasaciones, esto ocurre con frecuencia. Por eso conviene no apurar el ahorro al límite y dejar margen para una tasación por debajo de lo esperado.
¿Y si no llegas al 20 %?
Hay alternativas, pero conviene conocer sus contrapartidas.
Viviendas de la propia entidad. Los pisos procedentes de adjudicaciones que el banco tiene en balance suelen financiarse por encima del 80 %, a veces hasta el 100 %. El catálogo es limitado y las condiciones no siempre son las mejores.
Avales públicos. Existen programas de aval para determinados perfiles, habitualmente jóvenes o primera vivienda, que permiten cubrir parte de la entrada. Los requisitos y la disponibilidad varían según la comunidad autónoma y según el momento, así que conviene consultar qué hay vigente en la tuya.
Doble garantía. Aportar como garantía adicional un inmueble ya pagado, propio o de un familiar, permite financiar más. Es una opción real pero con consecuencias serias para quien aporta el inmueble, y merece meditarse. Las distintas fórmulas están desarrolladas en avalistas y garantías adicionales para la hipoteca de un autónomo.
Segundo titular. Si tu pareja tiene nómina, la operación mejora sustancialmente y el banco puede aceptar un porcentaje financiado mayor.
Lo que no recomendaría es cubrir la entrada con un préstamo personal. Genera una cuota nueva que resta de tu capacidad de endeudamiento, el banco lo detecta al consultar los ficheros de solvencia, y suele traducirse en denegación.
Por qué conviene aportar más de lo mínimo
Aunque llegues justo al 20 %, aportar algo más tiene efectos que van más allá de conseguir la aprobación:
Mejora el tipo de interés. Muchas entidades reservan sus mejores condiciones para operaciones por debajo del 70 % de financiación.
Aumenta tu margen de negociación. Un expediente con riesgo bajo te permite discutir vinculaciones y comisiones desde otra posición.
Reduce la cuota mensual, lo que en un autónomo con ingresos variables no es un detalle menor: es el colchón que te permite pagar un mes flojo sin agobios.
Compensa otros puntos débiles. Es la palanca que más peso tiene cuando algún aspecto del expediente no acompaña.
Si tu perfil es ajustado, conviene hacer números realistas antes de acudir al banco, partiendo de cuánto te presta el banco siendo autónomo.
Cómo planificar el ahorro
Calcula sobre el 32 %, no sobre el 20 %. Es la cifra que de verdad necesitas tener disponible el día de la firma.
Ten el dinero a tu nombre y con trazabilidad. El banco va a querer ver de dónde sale. Un ingreso en efectivo de 30.000 euros la semana anterior genera preguntas incómodas y puede frenar la operación.
Si es una donación familiar, formalízala. Las donaciones tienen su propia tributación y su propio trámite. Improvisar aquí puede salir caro.
No vacíes tu tesorería del negocio. Es un error clásico: destinar a la entrada el dinero con el que pagas impuestos o afrontas los meses flojos. El banco, además, valora positivamente que conserves un colchón.
Deja margen para imprevistos. Una tasación baja, una reforma necesaria o un gasto no previsto en la firma son situaciones habituales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito exactamente para comprar una vivienda de 200.000 euros?
En torno a 62.000 euros: 40.000 de entrada y entre 20.000 y 24.000 de gastos, según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
¿Me pueden pedir más del 20 % por ser autónomo?
Sí, y es frecuente. Con poca antigüedad, rendimiento declarado bajo o ingresos irregulares, lo habitual es que exijan entre un 25 % y un 30 %.
¿Puedo usar un préstamo personal para la entrada?
Técnicamente sí, pero es contraproducente. La cuota resta de tu capacidad de endeudamiento y el banco lo verá en los ficheros de solvencia.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco financia sobre el valor de tasación, no sobre lo que pagas. La diferencia la tienes que cubrir tú, lo que puede elevar bastante la entrada necesaria.
¿Existen hipotecas al 100 % para autónomos?
Son excepcionales. Se dan sobre todo en viviendas propiedad del banco, con avales públicos o aportando una garantía adicional.
¿Cuenta como entrada el dinero que ya he dado de arras?
Sí. Las arras forman parte del precio y se descuentan de lo que tienes que aportar en la firma. Conserva el justificante del pago.
¿Es mejor esperar a tener más entrada o comprar ya?
Depende de tu perfil y del mercado, pero si estás justo, esperar seis meses o un año suele mejorar bastante las condiciones. En un autónomo con expediente ajustado, la entrada es lo que más cambia el resultado.
Este contenido tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Las condiciones de cada operación dependen de la entidad y de las circunstancias particulares del solicitante.