Última actualización: agosto de 2026
Cuando un autónomo se queda a las puertas de que le aprueben la hipoteca, la palabra que aparece casi siempre es la misma: avalista. Suele ser la salida cuando la antigüedad se queda corta, los ingresos son irregulares o el ahorro no llega al 20 % que el banco no financia.
Lo que muchas veces no se explica bien es lo que significa avalar. Quien avala no es un respaldo simbólico ni un segundo firmante por si acaso: responde de la deuda completa con todo su patrimonio pr
En 30 segundos
El avalista responde con todo su patrimonio, presente y futuro. No solo con lo que tenga hoy: también con lo que llegue a tener mientras el préstamo siga vivo. Es el artículo 1911 del Código Civil, y no admite matices.
Casi siempre se firma con renuncia a los beneficios de orden, excusión y división. Eso significa que el banco puede reclamarle directamente a él la totalidad de la deuda, sin tener que ir antes contra el titular ni agotar sus bienes.
Se recurre al aval cuando la antigüedad, los ingresos o la entrada se quedan cortos, sobre todo en autónomos con menos de dos años de alta en el RETA.
No es lo mismo avalista que hipotecante no deudor. El segundo aporta un inmueble como garantía pero no responde con el resto de su patrimonio: si hay impago, el banco puede ejecutar esa vivienda, pero no perseguir sus cuentas ni su nómina. Es una figura mucho menos gravosa para quien ayuda.
La garantía adicional sobre otro inmueble puede sustituir al ahorro que falta. Si un familiar aporta una vivienda libre de cargas, algunas entidades financian por encima del 80 % habitual.
El aval condiciona la vida financiera de quien lo firma. Mientras la hipoteca esté viva, aparecerá en la CIRBE del avalista y reducirá su capacidad para pedir financiación propia, aunque el titular pague puntualmente cada mes.
Qué implica exactamente avalar una hipoteca
Avalar una hipoteca es asumir la deuda de otra persona como si fuera propia. El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro, según el artículo 1911 del Código Civil: su vivienda, sus cuentas, su nómina o su pensión, y también los bienes que llegue a tener durante los treinta años que dure el préstamo.
La renuncia que casi nadie lee. En la práctica totalidad de las escrituras, el avalista renuncia a tres derechos que la ley le reconocería por defecto:
El beneficio de orden, que obligaría al banco a reclamar primero al titular. Sin él, la entidad puede dirigirse directamente contra el avalista desde el primer impago.
El beneficio de excusión, que exigiría agotar antes los bienes del deudor principal. Sin él, no hace falta esperar a que el titular se quede sin nada.
El beneficio de división, aplicable cuando hay varios avalistas. Sin él, el banco puede reclamar el 100 % a uno solo, y ese después tendrá que reclamar a los demás por su cuenta.
Firmar con estas renuncias convierte al avalista en algo muy parecido a un cotitular sin ninguna de sus ventajas: asume el riesgo completo, pero no es propietario de nada.
Lo que ocurre en un impago. El banco reclama la deuda pendiente completa, con intereses de demora y costas. Si el avalista no puede hacer frente, puede embargarle la nómina en la parte que supere el salario mínimo, las cuentas bancarias y, en última instancia, su propia vivienda. Además, la deuda queda registrada en su historial crediticio.
El efecto silencioso: la CIRBE. Aunque el titular pague puntualmente cada mes, el aval consta en la Central de Información de Riesgos del Banco de España a nombre del avalista. Eso reduce su capacidad de endeudamiento: si en unos años quiere pedir su propia hipoteca o un préstamo, ese aval computará como riesgo asumido.
Por eso conviene que ambas partes entiendan el alcance real antes de firmar. Y si la persona que ayuda tiene una vivienda libre de cargas, merece la pena preguntar al banco por la figura del hipotecante no deudor, que veremos más adelante: aporta la garantía sin comprometer el resto de su patrimonio.
Cuándo suele ser necesario un avalista
Antigüedad insuficiente como autónomo. Es el motivo más frecuente. Con menos de dos años de alta en el RETA, muchas entidades ni siquiera abren el estudio, y el aval es una de las pocas vías que mantienen viva la operación. Ten en cuenta que el salto de dos a tres años de actividad es el que más puertas abre, así que a veces la alternativa razonable es esperar unos meses en lugar de comprometer a un familiar.
Ingresos declarados bajos o muy variables. El banco calcula tu capacidad sobre el rendimiento neto declarado, no sobre lo que facturas. Si esa cifra no soporta la cuota que necesitas, un avalista con nómina estable aporta una segunda fuente de pago que el analista sí puede prever.
Entrada limitada. Necesitas cubrir el 20 % que la entidad no financia más un 10-12 % de gastos e impuestos: en torno al 30 % del precio. Cuando ese ahorro no llega, el aval o una garantía inmobiliaria adicional pueden compensar la menor aportación propia, y en algunos casos permiten superar el 80 % de financiación habitual.
Importe solicitado elevado en relación con los ingresos. Aunque el perfil sea bueno, si la cuota resultante supera el 30-35 % de tus ingresos netos, la entidad pedirá refuerzo. Antes de recurrir al aval, comprueba si reduciendo el importe o alargando el plazo la operación entra por sí sola.
Tributación por módulos. En estimación objetiva el rendimiento se calcula de forma estimada y no refleja tus ingresos reales, así que muchos bancos no saben cómo valorar el expediente. Un avalista suele ser lo que desbloquea la operación, aunque conviene probar antes en las entidades que aceptan los extractos de la cuenta profesional como prueba de solvencia.
Un consejo antes de seguir: el aval debería ser el último recurso, no el primero. Si la operación puede salir bajando el importe, esperando a cumplir tres años de actividad o solicitando en pareja, esas vías no comprometen el patrimonio de otra persona durante treinta años.
Quién puede ser avalalista
Legalmente puede avalar cualquier persona con capacidad jurídica, no hace falta parentesco. En la práctica, casi siempre son familiares directos: padres, hermanos o, con menos frecuencia, tíos y abuelos.
Lo importante es que el banco no acepta a cualquiera. Estudia al avalista con los mismos criterios que aplicaría si fuera él quien pidiera la hipoteca:
Ingresos estables y demostrables. Una nómina indefinida o una pensión funcionan bien. Los ingresos del avalista también deben soportar la cuota: si ya destina una parte importante de lo que gana a sus propios préstamos, el banco no lo considerará suficiente.
Patrimonio libre de cargas. Una vivienda ya pagada es la garantía más valorada. Un inmueble con hipoteca viva aporta mucho menos, porque su valor real como respaldo es solo la parte no hipotecada.
Sin deudas relevantes ni anotaciones en ficheros de morosos. Se consulta su historial y su posición en la CIRBE igual que la del titular. Una anotación en ASNEF del avalista puede tumbar la operación.
Edad compatible con el plazo. Un avalista de 70 años para una hipoteca a treinta años aporta poco, porque el banco valora que su capacidad de pago se mantenga durante la vida del préstamo. Suele aplicarse el mismo límite de 80 años al vencimiento.
Dos cosas que conviene saber antes de pedírselo a un familiar. La primera: si esa persona tiene una vivienda pagada pero prefiere no comprometer el resto de su patrimonio, pregunta al banco por la figura del hipotecante no deudor. Aporta el inmueble como garantía sin responder con sus cuentas ni su pensión.
La segunda: un avalista jubilado con pensión y vivienda en propiedad es un perfil que los bancos aceptan con frecuencia, pero es también el que más tiene que perder. Su vivienda suele ser su único patrimonio y no tiene años por delante para rehacerlo. Merece la pena que lo hable con calma, e incluso que consulte con un abogado antes de firmar.
Alternativas o complementos al avalista tradicional
Hipotecante no deudor. Es la alternativa más importante y la que casi nadie conoce. Un familiar aporta un inmueble de su propiedad como garantía, pero no asume la deuda personal: si hay impago, el banco puede ejecutar esa vivienda, pero no perseguir sus cuentas, su nómina ni su pensión. Su responsabilidad queda limitada a ese bien concreto. Para quien ayuda es una fórmula mucho menos gravosa que avalar, y para el banco funciona igual de bien porque la garantía es un inmueble tasado. Si un familiar tiene una vivienda libre de cargas, pregunta expresamente por esta figura antes que por el aval.
Garantía hipotecaria adicional sobre otro inmueble. Se aporta un segundo inmueble, propio o de un familiar, como refuerzo de la operación. Permite en algunos casos superar el 80 % de financiación habitual, precisamente porque el banco cuenta con dos garantías en lugar de una. El inmueble debe estar libre de cargas o tener una hipoteca muy reducida, porque lo que cuenta es el valor no comprometido.
Aumentar la entrada. Si es viable, casi siempre es la mejor opción. Una ayuda familiar puntual para la entrada, en forma de préstamo entre particulares o de donación formalizada, resuelve el problema sin comprometer el patrimonio de nadie durante treinta años. Ten en cuenta que las donaciones tributan y conviene formalizarlas correctamente para que el banco acepte el origen de los fondos.
Ampliar el plazo o reducir el importe solicitado. Alargar la hipoteca baja la cuota mensual y puede meter la operación dentro del ratio de endeudamiento sin necesidad de ningún refuerzo. Sale más caro en intereses totales, pero no implica a terceras personas. Merece la pena hacer el cálculo antes de descartarlo.
Programas de aval público. El ICO ha impulsado en los últimos años distintas líneas de avales dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda a colectivos concretos, sobre todo jóvenes y familias con menores. Las condiciones y la vigencia cambian con frecuencia, así que consulta los requisitos actuales en el momento de solicitar. Si encajas en alguno de estos programas, evitas por completo tener que pedirle el aval a un familiar.
Una regla práctica para ordenar todo esto: prueba primero las vías que no implican a nadie, luego las que implican un bien concreto y solo al final el aval personal completo, que es el que más riesgo transfiere.
Cómo plantear la conversación con un posible avalista
Pedir un aval no es pedir un favor pequeño, y plantearlo como si lo fuera es el origen de la mayoría de conflictos familiares posteriores. Estos son los puntos que conviene poner sobre la mesa antes de que nadie firme nada:
Cuánto dura el compromiso. Normalmente, toda la vida del préstamo: veinte o treinta años. No es algo que se resuelva en unos meses.
Qué pasa exactamente en un impago. Que el banco puede reclamarle a él directamente la deuda pendiente completa, con intereses y costas, sin ir antes contra el titular. Y que eso puede llegar al embargo de su nómina, sus cuentas o su vivienda.
El efecto en su propia capacidad de crédito. Aunque tú pagues puntualmente, el aval consta en su CIRBE y reducirá lo que le concedan si en unos años quiere pedir un préstamo o cambiar de casa.
Si se puede liberar el aval más adelante. Algunas entidades aceptan retirarlo tras varios años de pago puntual, sobre todo si el capital pendiente ha bajado lo suficiente o si tus ingresos han mejorado. Pregúntalo antes de firmar y, si el banco lo acepta, pide que quede recogido por escrito. De palabra no sirve de nada.
Si hay una alternativa menos gravosa. Si esa persona tiene una vivienda libre de cargas, plantéale la figura del hipotecante no deudor: aporta el inmueble como garantía sin comprometer el resto de su patrimonio. Muchas familias avalan sin saber que existía esta opción.
Dos recomendaciones prácticas. Que el avalista acuda al notario y pregunte allí lo que no entienda: el acta de transparencia previa a la firma es gratuita y está pensada exactamente para eso. Y que ambos habléis de lo incómodo, que es qué haríais si las cosas se tuercen. Un acuerdo por escrito entre vosotros no vincula al banco, pero evita que un problema económico acabe convertido en un problema familiar.
Preguntas frecuentes
¿El avalista puede dejar de serlo antes de que termine la hipoteca?
Solo si el banco lo acepta. Algunas entidades permiten negociar la liberación tras un periodo de pagos puntuales, habitualmente entre tres y cinco años, sobre todo si la situación del titular ha mejorado o el capital pendiente ha bajado lo suficiente. No es automático ni es un derecho: hay que solicitarlo expresamente y la entidad debe aprobarlo, normalmente mediante una novación. Lo más práctico es pactarlo antes de firmar y pedir que quede recogido por escrito.
¿Afecta ser avalista a su capacidad para pedir su propia hipoteca?
Sí. Mientras el aval esté vigente, consta en la CIRBE del Banco de España a nombre del avalista y computa como compromiso de pago potencial, aunque el titular pague puntualmente cada mes. Si esa persona quiere pedir financiación propia en unos años, el banco lo tendrá en cuenta y le reducirá la capacidad.
¿Es lo mismo un avalista que un cotitular?
No. Un cotitular es propietario del inmueble, sus ingresos se suman a los del titular para calcular la capacidad conjunta y responde de la deuda desde el primer día. Un avalista no es propietario ni titular: no aporta ingresos al cálculo, solo garantía. Y aunque la ley diría que responde de forma subsidiaria, en la práctica casi todas las escrituras incluyen la renuncia al beneficio de excusión, lo que permite al banco reclamarle directamente sin haber ido antes contra el titular.
¿Qué diferencia hay entre avalar y ser hipotecante no deudor?
Es la diferencia más importante de todo este artículo. El avalista responde con todo su patrimonio, presente y futuro. El hipotecante no deudor aporta un inmueble concreto como garantía y su responsabilidad se limita a ese bien: si hay impago, el banco puede ejecutar esa vivienda, pero no embargarle la nómina, la pensión ni las cuentas. Si el familiar que va a ayudarte tiene una vivienda libre de cargas, pregunta por esta figura antes que por el aval.
¿Puede ser avalista una persona jubilada?
Sí, y de hecho es un perfil habitual: pensión estable y vivienda en propiedad. El banco valorará que su capacidad se mantenga durante la vida del préstamo, aplicando límites de edad similares a los del titular. Conviene tener presente que suele ser quien más tiene que perder, porque su vivienda es a menudo todo su patrimonio y no tiene años por delante para rehacerlo.
¿Qué pasa si el avalista fallece durante la vida del préstamo?
El aval no se extingue: pasa a sus herederos junto con el resto de la herencia. Quien acepta la herencia asume también esa obligación, salvo que la acepte a beneficio de inventario. Es otra razón para plantear el aval como una decisión familiar, no individual.
Antes de recurrir a un avalista, valora pedir la hipoteca en pareja con un asalariado, una fórmula que suele dar más seguridad al banco. Los avales cobran especial peso si solicitas una hipoteca con menos de 2 años de actividad, cuando el historial todavía es corto.
Este artículo tiene un propósito informativo y no sustituye el asesoramiento personalizado de un profesional. Las condiciones específicas de aval varían según la entidad y deben quedar claramente reflejadas en el contrato antes de firmar.