Última actualización: 7 de septiembre de 2026
Entre el día que entras en el banco a preguntar y el día que sales de la notaría con las llaves pasan, de media, entre seis y diez semanas. Siendo autónomo, casi siempre más cerca de diez que de seis: no porque el proceso sea distinto, sino porque cada fase te pide algo que un asalariado resuelve con una nómina.
Conocer el recorrido completo antes de empezar cambia dos cosas. Te permite tener la documentación lista cuando toca, en lugar de perder una semana en cada petición, y te dice en qué momento exacto puedes negociar y en cuál ya es tarde.
Este artículo repasa las siete fases del proceso, qué ocurre en cada una, cuánto suele tardar y qué se te va a pedir a ti en particular por trabajar por cuenta propia.
En 30 segundos
- El proceso tiene siete fases: preparación, estudio, tasación, aprobación, entrega de documentación precontractual, acta notarial previa y firma.
- Como autónomo aportarás bastante más papel que un asalariado, y ese suele ser el principal motivo de retraso.
- La tasación la pagas tú, es válida seis meses y puedes llevarla de un banco a otro.
- Recibida la FEIN, tienes diez días naturales durante los cuales el banco no puede cambiar nada de lo ofrecido.
- La visita previa al notario es obligatoria y gratuita, y se hace al menos un día antes de la firma.
- El margen real para negociar se cierra cuando llega la FEIN. Después, casi todo está decidido.
Fase 1. Preparación y documentación
Antes de solicitar nada, reúne los papeles. Siendo autónomo, esta fase te va a llevar más tiempo que ninguna otra, y es donde más se atascan los expedientes.
Lo que casi con seguridad te pedirán:
- Declaración de la renta de los dos últimos ejercicios, completa
- Los modelos trimestrales del año en curso (130 o 131, según tributes por estimación directa u objetiva)
- Declaraciones de IVA: modelos 303 trimestrales y el resumen anual 390
- Alta censal en Hacienda (modelo 036 o 037)
- Últimos recibos de la cuota de autónomos y un informe de vida laboral
- Extractos bancarios de los últimos seis a doce meses, tanto personales como del negocio
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social
Los dos certificados finales importan más de lo que parece. Una deuda pendiente, aunque esté aplazada y sea pequeña, puede tumbar la operación en la fase de estudio. Pídelos al principio para saber a qué te enfrentas.
Un consejo práctico: escanea todo en PDF y guárdalo ordenado en una carpeta antes de empezar. Vas a mandar los mismos documentos a varias entidades, y tenerlos listos te ahorra semanas.
Qué papeles pide exactamente cada banco y en qué formato lo detallamos en el artículo sobre la documentación que exige el banco a un autónomo.
Fase 2. Estudio y prevaloración
Presentas la documentación y el banco hace un primer análisis: consulta tus datos en la CIRBE (el registro del Banco de España donde figuran tus deudas), comprueba si apareces en ficheros de morosidad, calcula tus ingresos medios y tu capacidad de endeudamiento.
De aquí sale una prevaloración: una respuesta orientativa que te dice cuánto estarían dispuestos a prestarte y en qué condiciones. No es un compromiso, y conviene tenerlo claro. Una prevaloración favorable puede torcerse después.
Duración habitual: de tres días a dos semanas. Con perfiles de autónomo suele irse a la parte alta del rango, porque el analista tiene que interpretar ingresos que no vienen en una sola cifra.
Es el momento de tener varias solicitudes en marcha a la vez. Comparar dos prevaloraciones es lo que después te da capacidad real de negociación.
Fase 3. Tasación
Si la prevaloración es favorable, toca tasar el inmueble. Un tasador de una sociedad homologada por el Banco de España visita la vivienda y emite un informe con su valor.
Tres cosas que conviene saber:
- La pagas tú, y no se devuelve aunque la operación no salga adelante. Suele costar entre 250 y 600 euros según el tipo de vivienda.
- Es válida seis meses y es tuya: puedes exigir una copia y presentarla en otro banco. No estás obligado a tasar de nuevo si cambias de entidad dentro de ese plazo.
- El banco presta sobre el menor de dos valores, el de tasación o el de compraventa. Si la tasación sale por debajo del precio que has acordado, tendrás que poner la diferencia de tu bolsillo.
Duración habitual: de una a dos semanas entre la visita y la entrega del informe.
Fase 4. Aprobación en firme
Con la tasación en la mano, el expediente pasa al departamento de riesgos, que da la respuesta definitiva. Aquí es donde se confirma el importe, el plazo, el tipo de interés y las bonificaciones asociadas a productos.
Si te aprueban, el banco emite la oferta formal. Si te deniegan, pide siempre el motivo por escrito: saber si ha sido por ratio de endeudamiento, por antigüedad o por la tasación te dice qué corregir antes de volver a intentarlo en otra entidad.
Duración habitual: de una a tres semanas.
Este es el último momento en el que la negociación tiene efecto real. Lo que discutas ahora sobre tipo, vinculaciones o comisiones puede cambiar. Lo que plantees después, ya no. En el artículo sobre cómo negociar la vinculación explicamos qué productos merece la pena aceptar y cuáles conviene rechazar.
Fase 5. La documentación precontractual y los diez días
Aprobada la operación, el banco debe entregarte, con al menos diez días naturales de antelación a la firma, un paquete de documentos:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta vinculante, con todas las condiciones del préstamo. Durante esos diez días el banco no puede modificar nada de lo que figura en ella.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): un documento que destaca las cláusulas sensibles, como el índice de referencia, los intereses de demora o el vencimiento anticipado.
- Copia del proyecto de escritura.
- Un desglose de todos los gastos que corresponden a cada parte.
- Si hay productos vinculados, las condiciones de cada uno por separado.
- Si el tipo es variable, un cuadro con escenarios de evolución de la cuota.
Lee la FEIN con calma y compárala punto por punto con lo que te dijeron de palabra. Es habitual encontrar diferencias, y este es el momento de reclamarlas. Si el banco cambia algo, el plazo de diez días vuelve a empezar.
El reparto de gastos que aparece en ese desglose lo explicamos con detalle en el artículo sobre quién paga qué en una hipoteca.
Fase 6. El acta notarial previa
Dentro de esos diez días y como muy tarde el día antes de la firma, tienes que acudir al notario que hayas elegido para la sesión informativa. Es obligatoria y gratuita: no puede cobrarte nada por ella.
En esa visita, el notario te explica el contenido de la FEIN, resuelve tus dudas y te hace un test para comprobar que entiendes lo que vas a firmar. Al terminar, levanta un acta que deja constancia de que se ha cumplido el trámite. Sin esa acta, no se puede firmar la hipoteca.
Dos apuntes que mucha gente desconoce: el notario lo eliges tú, no el banco, y puedes ir solo, sin nadie de la entidad delante. Aprovecha la sesión para preguntar todo lo que no te haya quedado claro; es un asesoramiento gratuito de un profesional imparcial y muchos compradores lo desaprovechan.
Fase 7. La firma y lo que viene después
El día de la firma acudís a la notaría el vendedor, tú, el representante del banco y, normalmente, un gestor. Se firman dos escrituras: la de compraventa y la de préstamo hipotecario.
Lleva contigo el DNI, el justificante de haber pagado la parte que aportas y la póliza del seguro de daños si vas con una compañía externa.
Después de la firma quedan trámites que no gestionas tú, pero que conviene conocer porque tienen coste y plazos:
- Liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados, que desde 2018 paga el banco
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
- Trámites de la gestoría, que también corresponden a la entidad
La inscripción registral puede tardar varias semanas. No pasa nada: desde la firma, la vivienda ya es tuya.
Cuánto tarda todo
Sumando fases, el recorrido completo suele quedar así:
- Preparar documentación: de una a tres semanas, según lo ordenado que tengas todo
- Estudio y prevaloración: de tres días a dos semanas
- Tasación: de una a dos semanas
- Aprobación en firme: de una a tres semanas
- Plazo legal de diez días más la visita al notario: dos semanas
Total realista: entre seis y diez semanas. Si estás comprando con una fecha de escritura ya comprometida con el vendedor, empieza el proceso con dos meses y medio de margen. Es el error más común y el que más disgustos da.
Errores frecuentes
- Empezar el proceso sin los certificados de Hacienda y Seguridad Social, y descubrir tarde que hay una deuda pendiente.
- Solicitar en un solo banco. Sin una segunda oferta, no hay negociación posible.
- Firmar la reserva de la vivienda con un plazo corto sin tener la hipoteca aprobada.
- Aceptar el notario que propone el banco sin saber que la elección es tuya.
- No leer la FEIN a fondo, o leerla el día 9 de los 10 sin margen para reclamar.
- Dejar la negociación de vinculaciones para después de recibir la FEIN, cuando ya no hay recorrido.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de banco después de la tasación? Sí. La tasación es tuya, tiene validez de seis meses y puedes presentarla en otra entidad sin volver a pagarla. Pide siempre una copia del informe completo.
¿Qué pasa si el banco modifica algo de la FEIN? El plazo de diez días naturales vuelve a contar desde cero con la nueva ficha. Es una garantía a tu favor: nadie puede cambiarte las condiciones en el último momento sin darte tiempo a revisarlas.
¿Tengo que ir al notario dos veces? Sí. Una para el acta informativa previa, que es gratuita, y otra para firmar la escritura. Pueden ser en días distintos o el mismo día, pero el acta siempre tiene que ser anterior a la firma.
¿El proceso es más largo siendo autónomo? Habitualmente sí, sobre todo en las fases de documentación y estudio. El banco necesita interpretar unos ingresos que no vienen en una nómina, y eso añade tiempo. Llevar toda la documentación fiscal ordenada desde el principio es lo que más acorta el proceso.
¿Puedo elegir yo la gestoría? Los gastos de gestoría corresponden al banco desde la entrada en vigor de la normativa, y en la práctica la entidad impone la suya. Puedes preguntar, pero es poco habitual que acepten otra.
¿Cuándo puedo negociar el tipo de interés? Entre la prevaloración y la aprobación en firme. Una vez emitida la FEIN, el margen es prácticamente nulo, porque el expediente ya ha pasado por riesgos con unas condiciones cerradas.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los plazos, importes y requisitos varían según la entidad, la comunidad autónoma y el perfil de cada solicitante. Antes de firmar cualquier préstamo hipotecario, consulta la documentación precontractual de tu entidad y, si lo necesitas, a un profesional.