Última actualización: agosto de 2026
Antes de mirar pisos o pedir cita en el banco, conviene saber cuánto puedes pagar de hipoteca al mes sin ahogarte. Es el cálculo que hace el analista en los primeros minutos de estudiar tu expediente, y puedes hacerlo tú antes con los mismos datos.
Para un autónomo el cálculo tiene una particularidad que cambia el resultado por completo: el banco no parte de lo que facturas, sino del rendimiento neto que declaras en el IRPF. Aquí verás la fórmula exacta que aplican, qué cifra tuya entra en ella, qué se descuenta y cómo traducir el resultado en un precio de vivienda realista.
En 30 segundos
El banco calcula sobre tu rendimiento neto declarado, no sobre lo que facturas. Es la cifra que aparece en tu IRPF después de aplicar los gastos deducibles, y suele ser bastante menor que tu facturación real.
Se toma la media de los dos o tres últimos ejercicios, no el mes actual ni tu mejor año. Algunas entidades promedian; otras se quedan con el ejercicio más bajo, y esa diferencia de criterio cambia mucho el resultado.
La cuota máxima se sitúa entre el 30 % y el 35 % de esos ingresos netos medios, sumando la hipoteca y cualquier otro préstamo vivo. Con perfil autónomo se aplica el extremo bajo, en torno al 30 %.
Las deudas que ya tienes se restan de ese límite. El préstamo del coche, las tarjetas aplazadas y la póliza de crédito de tu actividad consumen capacidad antes de que empiece a contar la hipoteca.
Al importe que salga hay que sumarle el ahorro previo: el 20 % que el banco no financia más un 10-12 % de gastos e impuestos. Ese ahorro suele ser el verdadero techo de la operación, no la cuota.
El resultado es una estimación orientativa, no una preaprobación. Cada entidad aplica sus propios matices, y la cifra definitiva solo llega con la FEIN.
Cómo funciona el cálculo, paso a paso
Paso 1. Calcula tu ingreso neto medio mensual. Coge el rendimiento neto de actividad económica que aparece en tus dos o tres últimas declaraciones de IRPF. Ojo: no la facturación bruta, sino el rendimiento ya con los gastos deducidos. Suma esas cifras y divide entre los meses correspondientes: 24 si usas dos ejercicios, 36 si usas tres.
Ejemplo: si declaraste 22.000 € en 2024 y 26.000 € en 2025, la suma es 48.000 €. Dividido entre 24 meses son 2.000 € de ingreso neto medio mensual.
Un apunte importante: algunas entidades no promedian y toman el ejercicio más bajo. En ese caso tu base sería 22.000 €, es decir, 1.833 € al mes. Haz el cálculo de las dos formas para conocer tu horquilla real.
Paso 2. Aplica el porcentaje de referencia. Multiplica ese ingreso medio por 0,30 y por 0,35 para obtener el rango de cuota total máxima.
Siguiendo el ejemplo: 2.000 € × 0,30 = 600 €, y 2.000 € × 0,35 = 700 €. Con perfil autónomo, cuenta con el extremo bajo: 600 €.
Paso 3. Resta tus deudas actuales. De esa cifra descuenta la cuota mensual de cualquier préstamo vivo: coche, personal, tarjetas con pago aplazado y la póliza de crédito de tu actividad si está dispuesta.
Si pagas 250 € del coche: 600 − 250 = 350 € disponibles para la hipoteca. Aquí se ve por qué cancelar deudas antes de solicitar cambia tanto el resultado: sin ese préstamo tendrías 600 €, casi el doble.
Paso 4. Traduce esa cuota en importe de hipoteca. Con la cuota disponible, el plazo y un tipo de interés aproximado puedes estimar cuánto te financiarían. Como referencia orientativa, a 30 años y con un tipo en torno al 3 %, cada 100 € de cuota equivalen aproximadamente a 23.000-24.000 € de préstamo.
Con 350 € de cuota disponible: unos 82.000 € de hipoteca. Con 600 €, unos 140.000 €.
Paso 5. Añade el ahorro y obtén el precio de vivienda. El importe anterior es lo que te presta el banco, no lo que puedes gastarte. Como financian hasta el 80 %, súmale tu entrada, y recuerda que además necesitas un 10-12 % del precio para gastos e impuestos que no se financian.
Con 82.000 € de préstamo y 30.000 € ahorrados: unos 20.000 € irían a entrada y unos 10.000 € a gastos, así que el precio máximo de vivienda rondaría los 102.000 €. En muchos casos el ahorro es el techo real de la operación, no la cuota.
Un consejo sobre el resultado. Haz el cálculo también con el tipo de interés un punto o dos por encima si vas a contratar variable. Si la cuota sigue cabiendo en ese escenario, la operación es sólida. Si solo cabe con el tipo de hoy, estás apurando demasiado.
Ejemplo práctico
Los números cambian mucho según el perfil. Estos dos casos ayudan a ver dónde está la diferencia.
Caso A: autónoma consolidada, sin deudas. Rendimiento neto medio de 32.400 € al año, es decir, 2.700 € al mes. Su rango de cuota va de 810 € (30 %) a 945 € (35 %). No tiene préstamos vivos, así que ese margen es íntegro para la hipoteca. Con un tipo del 2,8 % a 25 años, eso permitiría financiar en torno a 175.000-205.000 €. Con 60.000 € ahorrados, podría plantearse una vivienda de unos 200.000 €.
Caso B: mismo ingreso, con deudas. Idéntico rendimiento de 2.700 € al mes, pero paga 150 € del coche y 120 € de un préstamo personal. Su margen baja de 810 € a 540 €, un tercio menos. El importe financiable cae a unos 117.000 €. Los mismos ingresos, casi 60.000 € menos de hipoteca.
La lectura de los dos casos. Lo que separa a A de B no son los ingresos, son 270 € de cuotas mensuales. Por eso cancelar deudas antes de solicitar es la palanca más rápida de todas: no requiere esperar ejercicios fiscales ni convencer a nadie, y el efecto es inmediato.
Y un tercer escenario que conviene tener presente. Si el banco no promedia los tres ejercicios y toma el más bajo, la base de cálculo baja y todo el resto se mueve con ella. Por eso la misma persona puede recibir ofertas muy distintas en dos entidades. Haz el cálculo con tu mejor y tu peor ejercicio para conocer tu horquilla real.
Estos números son orientativos: el resultado depende de tu situación concreta, del tipo de interés que te ofrezca cada entidad y de su criterio de riesgo.
Qué hacer con el resultado de esta estimación
Una estimación solo sirve si haces algo con ella. Según el resultado que te haya salido, el siguiente paso es distinto.
Si el resultado encaja con lo que buscas. Contrasta el rango con una simulación real en dos o tres entidades, aportando tu documentación fiscal. Ahí verás si el criterio de cada banco coincide con tu cálculo: algunas entidades son más conservadoras y otras más flexibles con el perfil autónomo. Pide la simulación el mismo mes en todas, con los mismos datos, para que las cifras sean comparables.
Si el resultado se queda corto. Las palancas con más impacto son, por este orden: cancelar deudas vivas, que es la más rápida y no depende de nadie; aumentar la entrada, que reduce el importe necesario; y solicitar en pareja si tu pareja tiene nómina, que puede más que duplicar la base de cálculo. Ampliar el plazo también baja la cuota, aunque encarece bastante el total pagado.
Si el resultado es mucho más bajo de lo que esperabas. Revisa primero si el problema es tu rendimiento neto declarado. Es la contradicción clásica del autónomo: optimizar la factura fiscal reduce tu solvencia bancaria. Si vas a pedir hipoteca en dos años, conviene planificar esos ejercicios con esa idea en mente y hablarlo con tu asesor.
Y en cualquier caso, no confundas el máximo con lo recomendable. El 30-35 % es el techo que acepta el banco, no el objetivo. Con ingresos irregulares, dejar margen por debajo de ese límite es lo que te permite dormir tranquila el trimestre que la facturación falla.
Preguntas frecuentes
¿Este cálculo es igual al que hace el banco?
Es una aproximación basada en el criterio general del sector, pero cada entidad tiene su propio modelo interno de riesgo y puede aplicar matices: ponderar los ejercicios de forma distinta, valorar la tendencia de tus ingresos, tener en cuenta otros ingresos del hogar o el patrimonio que aportas. Sirve para saber si tu idea de compra es realista antes de pisar una oficina, no para dar una cifra por definitiva. Esa solo llega con la FEIN.
¿Uso la facturación bruta o el rendimiento neto?
Siempre el rendimiento neto de actividad económica, el que figura en tu IRPF ya con los gastos deducidos. Ni la facturación bruta ni el IVA repercutido cuentan: el IVA no es tuyo, lo recaudas para Hacienda. Es el error más frecuente al hacer esta estimación, y explica por qué muchos autónomos llegan al banco con una expectativa muy por encima de lo que les van a conceder.
¿Y si mis ingresos han variado mucho entre ejercicios?
La media sigue siendo el punto de partida, pero calcula también el escenario del ejercicio más bajo, porque no todas las entidades promedian. Y prepara una explicación por escrito de esa variación: una baja médica, un cliente grande que se fue, una inversión puntual en el negocio, un año de arranque. El analista solo ve números; el contexto se lo tienes que dar tú, y puede influir en el criterio que aplique.
¿Cuenta el ahorro que tengo o solo los ingresos?
Los dos, pero de forma distinta. Los ingresos determinan la cuota máxima; el ahorro determina el precio de vivienda al que puedes aspirar, porque el banco financia hasta el 80 % y el resto lo pones tú. En muchos casos el ahorro es el verdadero límite: puedes tener capacidad de cuota para 200.000 € y no llegar por no cubrir la entrada más los gastos.
¿Los ingresos de mi pareja se suman a este cálculo?
Solo si va a figurar como titular de la hipoteca. Si firmáis los dos, el banco suma los ingresos netos de ambos y aplica el límite al total, lo que puede más que duplicar la base. Si tu pareja no es titular, sus ingresos no computan, aunque viváis juntos y compartáis gastos.
¿Puedo pedir más si alargo el plazo?
Sí, y bastante. Alargar de 25 a 30 años baja la cuota mensual y, con ella, sube el importe que encaja en tu límite de endeudamiento. A cambio pagas intereses cinco años más, así que el coste total sube de forma notable. Antes de decidirlo, calcula ambas opciones y compara no solo la cuota, sino lo que acabas pagando en total.
Este artículo tiene un propósito informativo y orientativo, y no sustituye una simulación oficial realizada por una entidad bancaria ni el asesoramiento personalizado de un profesional.