Última actualización: 6 de septiembre de 2026
Cuando un banco te ofrece una hipoteca, rara vez te da un solo precio. Te da dos: uno alto, «sin productos», y otro más bajo si contratas seguros, domicilias ingresos, aportas a un plan de pensiones o te llevas una alarma a casa. A esa segunda columna se la llama vinculación o bonificación, y es donde el banco recupera buena parte de lo que aparenta regalarte en el tipo de interés.
Para un autónomo el asunto tiene una vuelta de tuerca más. Las bonificaciones estándar están diseñadas pensando en un asalariado con nómina fija, y varias de ellas no encajan bien con ingresos que suben y bajan cada mes. Aceptar el paquete completo sin mirar puede salirte más caro que pagar un tipo algo más alto y quedarte libre.
Este artículo explica qué puede exigirte legalmente el banco, qué no, cómo calcular si una bonificación compensa de verdad y cómo llevar la negociación para quedarte solo con lo que te interesa.
En 30 segundos
- La ley prohíbe las ventas vinculadas: el banco no puede obligarte a contratar productos suyos como condición para darte la hipoteca, salvo excepciones muy tasadas.
- Sí puede ofrecerte ventas combinadas, es decir, un tipo más bajo a cambio de contratar productos. Es legal, pero debe enseñarte también la oferta sin ellos.
- Puede exigir seguro de daños del inmueble, y en algunos casos seguro de vida, pero está obligado a aceptar pólizas de otras compañías con coberturas equivalentes y no puede cobrarte por analizarlas.
- Una bonificación solo compensa si el ahorro anual en intereses supera el sobrecoste anual del producto. En hipotecas medianas, muchas no lo hacen.
- Como autónomo, vigila especialmente la bonificación por ingresos recurrentes: si un mes no llegas al mínimo, puedes perderla y pagar más.
- Lo negociable no es solo el tipo: también el número de productos, el importe de las primas y la penalización por dejar de contratarlos.
Qué es exactamente la vinculación
La vinculación es el conjunto de productos y servicios que contratas con el banco a cambio de una rebaja en el tipo de interés de tu hipoteca. Cada producto lleva asociada una décima o unas décimas de bonificación, y la suma de todas ellas es la diferencia entre el tipo «sin bonificar» y el tipo «bonificado» que aparece en la oferta.
Un ejemplo típico de escaparate:
- Tipo sin bonificaciones: Euríbor + 1,20 %
- Domiciliación de ingresos recurrentes: −0,20 %
- Seguro de hogar de la entidad: −0,10 %
- Seguro de vida de la entidad: −0,20 %
- Plan de pensiones con aportación anual mínima: −0,10 %
- Tarjeta de crédito con uso mínimo: −0,05 %
- Tipo final bonificado: Euríbor + 0,55 %
Visto así parece un descuento notable. El problema es que el descuento se mide en porcentaje sobre el capital pendiente, que va bajando cada año, mientras que el coste de los productos es una cifra fija que pagas entera todos los años, incluida la última cuota. Cuanto más pequeña es la hipoteca y más avanzada está, peor sale la cuenta.
Qué puede exigirte el banco y qué no
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, marcó las reglas del juego. Conviene tener claras cuatro ideas, porque son las que sostienen toda la negociación.
Las ventas vinculadas están prohibidas, con excepciones. El banco no puede condicionar la concesión del préstamo a que contrates otros productos suyos. La regla general es esa. Las excepciones son estrechas: puede exigir que suscribas un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado, y, cuando lo justifique, un seguro de vida o de amortización que garantice el pago en caso de fallecimiento o incapacidad. También puede exigir la apertura de una cuenta para domiciliar los pagos del préstamo, siempre que sea gratuita.
Las ventas combinadas sí están permitidas. Ofrecerte un tipo mejor si contratas productos es legal. La condición es que el banco te presente también la oferta sin combinar, con su precio, para que puedas comparar. Si en la reunión solo te enseñan la columna bonificada, pide expresamente la otra: tienen obligación de dártela.
Puedes llevar tus propios seguros. Cuando el banco exige seguro de daños o de vida, está obligado a aceptar pólizas de otro proveedor siempre que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes a la suya. No puede empeorarte el resto de condiciones por ello, ni cobrarte nada por analizar la póliza que le presentes. Esto es importante porque los seguros de la entidad suelen costar bastante más que los del mercado abierto.
Tienes diez días para revisarlo todo. Antes de la firma, el banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y una copia del proyecto de contrato, con al menos diez días naturales de antelación respecto a la firma. En ese plazo debes acudir al notario a la sesión informativa gratuita, donde se comprueba que entiendes lo que firmas. Ese es tu margen real para revisar y, si hace falta, discutir.
Ese proceso previo a la firma lo desarrollamos con detalle en el artículo sobre el recorrido desde la solicitud hasta la firma en notaría.
El punto ciego del autónomo: la bonificación por ingresos
La bonificación más golosa suele ser la de domiciliación de nómina. Como autónomo no tienes nómina, así que el banco la sustituye por un requisito de «ingresos recurrentes»: debes recibir en la cuenta un mínimo mensual, que según la entidad puede ir de unos 600 a 2.500 euros.
Aquí hay tres cosas que revisar antes de aceptar, y que a muchos autónomos se les escapan:
Qué cuenta como ingreso. Algunas entidades solo computan transferencias procedentes de terceros. Otras aceptan cualquier abono. Si trabajas con una pasarela de pago, cobras en efectivo o mueves dinero entre cuentas propias, pregunta explícitamente si eso computa. Que te lo digan por escrito, no de palabra.
Qué pasa un mes flojo. Si tu facturación es estacional o tienes clientes que pagan a 60 o 90 días, habrá meses en los que no llegues al mínimo. Pregunta si la bonificación se pierde ese mes, ese trimestre o el año entero, y si se recupera automáticamente al volver a cumplir. La diferencia entre «se revisa mes a mes» y «se pierde hasta la siguiente revisión anual» puede ser de varios cientos de euros.
Cuándo se revisa. Lo habitual es una revisión anual en la que el banco comprueba si has cumplido cada condición y ajusta el tipo del año siguiente. Que te concreten la fecha de corte y el periodo que se mira.
Si tus ingresos son irregulares, negociar un umbral mensual más bajo, aunque sea a cambio de una décima menos de bonificación, suele ser mejor negocio que aceptar un mínimo alto que no vas a cumplir siempre. Sobre cómo se valora en general la irregularidad de ingresos, hablamos en el artículo dedicado a mejorar tus probabilidades de aprobación.
Cómo calcular si una bonificación compensa
El método es sencillo y no necesitas más que una calculadora de hipotecas.
- Calcula la cuota y el coste total del préstamo con el tipo sin bonificar.
- Calcula lo mismo con el tipo bonificado.
- La diferencia es tu ahorro por las bonificaciones.
- Suma lo que te cuestan al año todos los productos exigidos, restando lo que habrías pagado de todos modos por su equivalente en el mercado abierto.
- Compara ambas cifras.
El paso 4 es donde se decide todo. No compares el seguro del banco contra cero: compáralo contra lo que pagarías por ese mismo seguro fuera. El sobrecoste real es la diferencia, no la prima entera.
Un ejemplo con números. Hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Sin bonificaciones, el tipo queda en el 3,00 %; con el paquete completo, en el 2,50 %. Media punto de diferencia.
- Cuota sin bonificar: unos 711 euros al mes. Coste total: unos 213.400 euros.
- Cuota bonificada: unos 673 euros al mes. Coste total: unos 201.900 euros.
- Ahorro total por las bonificaciones: unos 11.500 euros, que son unos 460 euros al año de media.
Ahora el otro lado de la balanza, con precios orientativos de mercado:
- Seguro de hogar del banco: 420 euros al año. Uno equivalente fuera: 200. Sobrecoste: 220.
- Seguro de vida del banco: 400 euros al año, un producto que quizá no habrías contratado. Sobrecoste: 400.
- Alarma con cuota mensual: 380 euros al año. Sobrecoste: 380.
- Tarjeta con cuota de mantenimiento: 50 euros al año. Sobrecoste: 50.
- Total: 1.050 euros al año frente a 460 de ahorro.
Con esas cifras, el paquete completo te cuesta unos 590 euros al año más de lo que te ahorra. Y eso sin contar que el ahorro es mayor los primeros años y casi nulo al final, mientras que las primas suelen subir con la edad.
La lectura no es que toda vinculación sea mala. Es que hay que separarlas una a una.
Qué aceptar y qué rechazar
Repasadas de una en una, las bonificaciones habituales se ordenan bastante bien.
Suelen compensar:
- La domiciliación de ingresos recurrentes. Es la bonificación más grande y no te cuesta dinero, solo te obliga a operar con esa cuenta. Si el umbral es razonable para tu facturación, cógela.
- La domiciliación de recibos. Coste cero, bonificación pequeña pero gratis.
- El seguro de hogar, si negocias llevar el tuyo. El banco puede exigir el seguro de daños, pero tiene que aceptar el de otra compañía. Algunas entidades mantienen parte de la bonificación aunque la póliza sea externa; pregúntalo, porque no todas lo publicitan.
Hay que mirarlas con lupa:
- El seguro de vida. Puede tener sentido si tienes cargas familiares y no cuentas con otra cobertura, algo especialmente relevante para un autónomo sin las protecciones de un asalariado. Pero contrátalo porque lo necesitas, no por una décima. Y compara: la prima de la entidad suele estar muy por encima del mercado. Ojo con las pólizas de prima única financiada, en las que pagas todo el seguro por adelantado con dinero que te presta el propio banco y sobre el que pagas intereses.
- El plan de pensiones. Si ya ibas a aportar y el plan es decente, la bonificación es un extra. Si te obliga a inmovilizar dinero que necesitas como colchón para los meses malos, es mal negocio: la liquidez vale mucho cuando tus ingresos son irregulares.
Casi nunca compensan:
- La alarma. Una cuota mensual permanente a cambio de una décima. Los números rara vez salen.
- Las tarjetas con gasto mínimo obligatorio. Te empujan a consumir para mantener una bonificación pequeña.
- Cualquier producto de inversión con aportación mínima. Estás comprometiendo capital para rebajar unas décimas.
Cómo llevar la negociación
Consigue dos ofertas antes de sentarte. Es el único argumento que mueve de verdad al banco. Con una FEIN de otra entidad sobre la mesa, la conversación cambia de tono. Los criterios de cada banco con autónomos varían bastante, cosa que analizamos en las comparativas por entidad.
Pide siempre la oferta sin vinculación. Aunque no pienses tomarla. Te da la cifra exacta que necesitas para hacer el cálculo del apartado anterior, y deja claro que sabes que existe.
Negocia producto a producto, no en bloque. El error más común es aceptar o rechazar el paquete entero. Di qué quieres: «los ingresos y los recibos sí, la alarma y la tarjeta no, el seguro de hogar lo llevo yo». Muchas oficinas tienen margen para reordenar bonificaciones.
Pregunta por el precio de las primas, no solo por las décimas. Y pide la prima de los años siguientes, no solo la del primero: es habitual que el primer año venga con descuento y suba después.
Pregunta qué pasa si cancelas un producto. Debe estar claro en el contrato: normalmente se pierde esa bonificación concreta y sube el tipo en la siguiente revisión. Lo que no puede ocurrir es que cancelar el seguro te dispare el tipo entero o active una penalización adicional.
Ponlo todo por escrito. Lo que no está en la FEIN no existe. Si te prometen algo verbalmente, pide que aparezca en la ficha antes de los diez días.
Recuerda que sigues teniendo margen después. Si más adelante las condiciones dejan de convenirte, puedes cambiar de banco mediante subrogación o renegociar con el tuyo, algo que tratamos en el artículo sobre subrogación y cambio de hipoteca.
Errores frecuentes
- Fijarse solo en la cuota mensual bonificada y no en el coste total con los productos incluidos.
- Aceptar un umbral de ingresos recurrentes alto sin comprobar si lo cumplirás los meses flojos.
- Comparar el seguro del banco contra cero en lugar de contra su equivalente en el mercado.
- No pedir la oferta sin vinculación, con lo que se pierde la referencia para calcular.
- Firmar un seguro de prima única financiada sin entender que se paga con dinero prestado y con intereses.
- Dar por buenas promesas verbales que no llegan a la documentación.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco negarme la hipoteca si no contrato sus seguros? No puede condicionar la concesión a que contrates productos suyos, salvo las excepciones tasadas por la ley. Lo que sí puede hacer es ofrecerte un tipo peor sin ellos. La diferencia es relevante: no es una obligación, es un precio.
¿Puedo llevar un seguro de hogar de otra compañía? Sí. El banco está obligado a aceptar pólizas alternativas con coberturas equivalentes y no puede cobrarte por analizarlas. Asegúrate de que la cobertura de continente cubre lo que la entidad exige y entrégala con margen antes de la firma.
¿Cuánto suele bajar el tipo la vinculación completa? Depende de la entidad, pero el rango habitual va de 0,30 a 0,60 puntos porcentuales sumando todos los productos. Conviene mirar el desglose: a menudo una sola bonificación aporta la mitad del total.
Si un mes no alcanzo el mínimo de ingresos, ¿pierdo la bonificación para siempre? Normalmente no. Lo habitual es que se revise periódicamente y se recupere al volver a cumplir, pero el plazo varía mucho entre entidades. Es una de las condiciones que más conviene concretar por escrito antes de firmar.
¿Puedo cancelar los productos después de firmar? Sí, salvo el seguro de daños si el contrato lo exige. Al cancelar, pierdes la bonificación asociada y el tipo sube en la siguiente revisión. Haz el cálculo antes: a veces sale a cuenta incluso perdiendo la décima.
Como autónomo, ¿me piden más vinculación que a un asalariado? Con frecuencia sí. Al percibir más riesgo, algunas entidades compensan pidiendo más productos o umbrales de ingresos más exigentes. Es precisamente por eso por lo que comparar varias ofertas tiene más valor en tu caso que en el de un trabajador por cuenta ajena.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Las condiciones, precios y bonificaciones varían según la entidad y el perfil de cada solicitante. Antes de firmar cualquier préstamo hipotecario, consulta la documentación precontractual de tu entidad y, si lo necesitas, a un profesional.